Grundverkehr - Genehmigungspflichten beim Kauf und Verkauf von Immobilien

Gemäß dem Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 sind bestimmte Immobilienrechtserwerbe unter Lebenden genehmigungspflichtig. Sie können im Grundbuch nur nach vorheriger Genehmigung durch die zuständige Bezirksgrundverkehrskommission eingetragen werden. 

Für österreichische Staatsangehörige und gleichgestellte EU/EWR-Angehörige sind (nur) Eigentumserwerbe an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken genehmigungspflichtig;

folgende Ausnahmen gelten:

• Lage des Grundstückes in einem Freigebiet (das sind überwiegend bebaute Gebiete nicht landwirtschaftlichen Charakters, die von der Landesregierung als Freigebiete ausgewiesen werden)
• Gesamtübergabe aller land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke an nahe Angehörige, wenn Alleineigentum oder Miteigentum (Ehepartnern / Lebensgefährten) begründet wird
• Rechtserwerbe unter Ehepaaren bzw. in Lebensgemeinschaften zur Begründung einer Gütergemeinschaft oder von Miteigentum
• Rechtserwerb unter Miteigentumsberechtigten (sofern keine Realteilung erfolgt)
• Erwerb von bis zu 1000 m² innerhalb von 10 Jahren, angrenzend an bestehendes Eigentum (Bagatellgrenzen-Regelung).

Eine Genehmigung wird erteilt, wenn die Interessen der Land- und Forstwirtschaft gewahrt werden und eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung sichergestellt ist. Dafür werden die Auswirkungen auf die örtliche Agrarstruktur, die beabsichtigte Bewirtschaftungsform (Wirtschaftskonzept, Wohnsitznähe zum Objekt, etc.) und gegebenenfalls der vorhandenen Ausbildungen des Erwerbers geprüft und beurteilt.

Im behördlichen Genehmigungsbescheid kann auch als Auflage vorgesehen werden, eine erforderliche aber noch nicht vorhandene Ausbildung binnen einer bestimmten Frist nachzuholen.

Rechtserwerbe durch Staatsangehörige von Drittstaaten (nicht EU/EWR Staaten) an Immobilien sind generell genehmigungspflichtig.

Kulturelle oder sozialpolitische Interessen sowie die öffentliche Ordnung oder Sicherheit und staatspolitische Interessen dürfen nicht beeinträchtigt werden.

Die Genehmigung eines Rechtsgeschäftes ist innerhalb einer Frist von 4 Wochen nach Abschluss des Vertrages bzw. Rechtskraft des Feststellungsbescheides bei der örtlich zuständigen Bezirksgrundverkehrskommission zu beantragen.

§ 73 AVG

Die Bezirksgrundverkehrskommissionen sind die Grundverkehrsbehörden und zumindest für den Bereich eines politischen Bezirkes zuständig. Sie entscheiden über Rechtserwerbe an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken als Kommission, in anderen Fällen durch ihre Vorsitzenden. Über Beschwerden gegen Bescheide der Bezirksgrundverkehrskommissionen entscheidet das Oö. Verwaltungsgericht.

Die Geschäftsstellen der Bezirksgrundverkehrskommissionen sind grundsätzlich bei den Bezirkshauptmannschaften eingerichtet.

Die Geschäftsstellen der Bezirksgrundverkehrskommissionen für die Bezirke Linz, Linz-Land und Urfahr-Umgebung sind beim Amt der Oö. Landesregierung, Abteilung Land- und Forstwirtschaft eingerichtet.

Ob eine Genehmigung erteilt werden kann, wird im konkreten Fall (nach Abschluss des Vertrages) durch Prüfung der vorstehenden Voraussetzungen (Punkt 3.) von der zuständigen Bezirksgrundverkehrskommission beurteilt und entschieden.

Verfahrensbestimmungen (§ 31 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994):

Soweit in diesem Landesgesetz nichts anderes bestimmt ist, sind die Bestimmungen des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes anzuwenden.

Parteien der Verfahren nach diesem Landesgesetz sind der Rechtserwerber und der Rechtsvorgänger.

Der Gemeinde, in der ein erfasstes Grundstück oder ein erfasster Grundstücksteil liegt, ist im Verfahren zur Genehmigung von Rechtserwerben Gelegenheit zu geben, binnen 14 Tagen Stellung zu nehmen, sofern der Antrag nicht zurückzuweisen ist. Genehmigungsbescheide der Behörden gemäß § 25 Abs. 1 sind der Gemeinde zuzustellen. Die Gemeinde kann das Rechtsmittel der Beschwerde gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG an das Landesverwaltungsgericht und in Genehmigungsverfahren nach § 8 Revision gemäß Art. 133 Abs. 8 B-VG an den Verwaltungsgerichtshof erheben.

Bescheide der Bezirksgrundverkehrskommission betreffend den Rechtserwerb an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken sind auch der Landwirtschaftskammer für Oberösterreich zuzustellen. Gegen diese Bescheide kann die Landwirtschaftskammer für Oberösterreich das Rechtsmittel der Beschwerde gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG erheben. Die Zustellung der Bescheide an die Landwirtschaftskammer für Oberösterreich erfolgt im Wege der örtlich zuständigen Bezirksbauernkammer, wobei die Zustellung an die Landwirtschaftskammer für Oberösterreich mit der Zustellung an die Bezirksbauernkammer als vollzogen gilt.

Die Grundverkehrskommissionen sind vom Vorsitzenden nach Bedarf schriftlich unter Angabe der Verhandlungsgegenstände zu Sitzungen einzuberufen. Die Sitzungen sind nicht öffentlich. Die Grundverkehrskommissionen sind nur bei Anwesenheit des Vorsitzenden (Stellvertreters) und von mindestens der Hälfte aller Mitglieder (Ersatzmitglieder) beschlussfähig. Für einen Beschluss ist einfache Stimmenmehrheit erforderlich. Bei Stimmengleichheit gibt die Stimme des Vorsitzenden den Ausschlag. Mitteilungen über den Inhalt einer Verhandlung, insbesondere über die Abstimmung, sind nicht zulässig. Die Beschlussfassung über die Festlegung der Vertretungsermächtigung in Beschwerdeverfahren und das Absehen der Erlassung einer Beschwerdevorentscheidung kann von der bzw. dem Vorsitzenden auf schriftlichem Weg veranlasst werden (Umlaufbeschluss).

Die Behörde gemäß § 25 Abs. 1 hat eine mündliche Verhandlung durchzuführen, wenn eine Partei nach Abs. 2 oder eine Gemeinde nach Abs. 2a dies beantragen.

Eine elektronische oder händische Unterfertigung des Antrages ist nicht vorgesehen.

• Antrag
• Rechtstitel/Vertrag
• Grundbuchsauszug
• Lageplan

Laut AVG

§ 3 Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung 2002:

(1) Das Ausmaß der Verwaltungsabgabe für Amtshandlungen einer Grundverkehrsbehörde beträgt

1. für die Genehmigung von Kaufverträgen, Verträgen über die Einräumung eines Pfandrechts und Verträgen über den Erwerb von Gesellschafts- oder Genossenschaftsanteilen sowie für Genehmigungen in Verfahren gemäß §§ 20 bis 23 des Oö. Grundverkehrsgesetzes 1994, ausgenommen „Bietgenehmigungen“ gemäß § 21 Abs. 2 - 5‰ der Gegenleistung oder der Höhe des Meist- oder Überbotes, mindestens jedoch 65 Euro und höchstens 650 Euro;
2. für sonstige nach § 1 Abs. 1 abgabepflichtige Amtshandlungen - 65 Euro.

Rechtserwerbe von Todes wegen werden vom Grundverkehrsgesetz generell nicht erfasst. Nicht genehmigungspflichtige Rechtserwerbe können durch einfache Erklärung dem Grundbuchsgericht gegenüber verbüchert werden.

Gegen Bescheide der zuständigen Bezirksgrundverkehrskommission kann Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht erhoben werden. In der Beschwerde sind der angefochtene Bescheid und die Behörde, die ihn erlassen hat, zu bezeichnen. Sie hat ein Begehren zu enthalten und die Gründe, auf die sich die Behauptung der Rechtswidrigkeit stützt, darzulegen. Die Beschwerde ist binnen vier Wochen ab Zustellung des Bescheides schriftlich bei der zuständigen Bezirksgrundverkehrskommission einzubringen und hat Angaben zu enthalten, die eine Beurteilung ihrer Rechtzeitigkeit möglich machen.

Das Landesverwaltungsgericht entscheidet durch Senate über Beschwerden gegen Bescheide der Bezirksgrundverkehrskommissionen, mit denen Rechtserwerben an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken die Genehmigung erteilt oder versagt wurde, sowie über Beschwerden wegen Verletzung der Entscheidungspflicht in diesen Angelegenheiten. Diesen Senaten hat eine auf dem Gebiet der Land- und Forstwirtschaft fachkundige Laienrichterin bzw. ein auf dem Gebiet der Land- und Forstwirtschaft fachkundiger Laienrichter anzugehören.

Gesetze und Verordnungen finden Sie im Rechtsinformationssystem (RIS).

EAP - Einheitlicher Ansprechpartner Oberösterreich
eap@ooe.gv.at

Für den Inhalt verantwortlich: Abteilung Land- und Forstwirtschaft
Letzte Aktualisierung: 01.02.2021