Landesgrundverkehrskommission
beim Amt der Oö. Landesregierung
Bahnhofplatz 1
4021 Linz
B e s c h e i d
Die Bezirksgrundverkehrskommission N. hat mit Bescheid vom 26. November 2012, Agrar20-118-2012, die Übertragung des Eigentums an der Liegenschaft EZ. 224, GB. 00000 W., BG N., mit dem dort vorgetragenen Grundstück Nr. 266/2 (LN) im Gesamtausmaß von 3.221 m² durch J. A. und C. A. an S. Sch. auf Grund des Kaufvertrags vom 9. März 2012 grundverkehrsbehördlich mit der Auflage genehmigt, dass der Rechtserwerber einen Nachweis des Kursbesuches "Basisseminar für Grünlandbewirtschaftung" bis 31. Dezember 2013 erbringt und durch Vorlage an die Bezirksgrundverkehrskommission N. belegt.
Dagegen richtet sich die Berufung der Gemeinde X..
Gemäß § 58 AVG. ergeht nachstehender
S p r u c h :
Der Berufung wird n i c h t F o l g e gegeben.
Rechtsgrundlage: §§ 1 bis 4, 12 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF.
B e g r ü n d u n g :
Mit Kaufvertrag vom 9. März 2012 kaufte S. Sch. die im Spruch bezeichnete Liegenschaft zu einem Gesamtkaufpreis von 60.000 Euro.
Mit Antrag vom 14. März 2012 beantragte der Erwerber die grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Kaufvertrags und führte aus, dass er auf dem vertragsgegen-ständlichen Grundstück einen Obstgarten anlegen und selbst bewirtschaften möchte.
Über Aufforderung der Bezirksgrundverkehrskommission N. legte der Erwerber am 28. September 2012 ein (überarbeitetes) Nutzungskonzept vor, dass von dem mit der Begutachtung befassten Sachverständigen als nachvollziehbar bezeichnet wurde. Das Konzept ergebe ein nachhaltiges auf Gewinn ausgerichtetes Ergebnis. Die Vermarktung bzw. der Absatz über das Sachverständigenbüro Ing. K. Sch. erscheine plausibel. Die wirtschaftliche Betrachtung enthalte die wichtigsten Kosten- und Ertragsfaktoren für eine Beurteilung.
Mit dem angefochtenen Bescheid genehmigte die Bezirksgrundverkehrskommission N. den Kaufvertrag mit der Auflage eines Kursbesuches über Grünlandbewirtschaftung.
Dagegen richtet sich die Berufung der Gemeinde X. mit dem Antrag, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht zu erteilen.
Zur Begründung ihres Rechtsmittels führt die Berufungswerberin aus, dass sich das Grundstück in exponierter Lage befinde und mit keiner weiteren landwirtschaftlichen Nutzung zu rechnen sei, da der Käufer keinen landwirtschaftlichen Betrieb führe. Dadurch sei mit Nachteilen bei den bisher in der Umgebung rein landwirtschaftlich genutzten Grundstücken zu rechnen. Die Parzelle sei im aktuellen Flächenwidmungsplan als Grünland ausgewiesen; ebenso alle angrenzenden Grundstücke.
Der Erwerber habe keine Erfahrung im landwirtschaftlichen Bereich. Er verfüge weder über eine landwirtschaftliche Ausbildung noch könne er eine zweijährige praktische Tätigkeit in der Land- oder Forstwirtschaft nachweisen. Außerdem habe der Erwerber seinen Hauptwohnsitz nicht in solcher Nähe zum Grundstück, das eine regelmäßige persönliche Anwesenheit und entsprechende Bewirtschaftung des Grundstückes erwartet werden könne.
Der m²-Preis für das Grundstück liege mit € 20.- weit über den ortsüblichen Zahlungen bei Grundstückskäufen für Grünland in X. und der näheren Umgebung, die zwischen € 1.70 und € 4,50 pro m² liegen. Somit sei von einem Spekulationskauf auszugehen.
Das vorgeschriebene Basisseminar für Grünlandbewirtschaftung reiche nicht aus, die geforderte landwirtschaftliche Ausbildung im Sinne des § 4 Oö. Grundverkehrsgesetz zu ersetzen.
S. Sch. erstattete eine Berufungsbeantwortung mit dem Antrag, dem Rechtsmittel keine Folge zu geben.
Den Einwänden der Berufungswerberin hält der Erwerber entgegen, dass wegen der exponierten Lage des Grundstücks durch die Nutzung als Streuobstwiese keine Nachteile für die umgebenden landwirtschaftlich genutzten Grundstücke zu befürchten seien, dass für die Anlegung einer Streuobstwiese der Besuch eines Seminars für Grünland-bewirtschaftung ausreiche, dass im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung nicht erforderlich sei, dass sein Hauptwohnsitz unmittelbar an das Vertragsgrundstück angrenze, das zudem nur 15 Fahrminuten von N. entfernt sei und schließlich, dass der von ihm tatsächlich gezahlte Quadratmeterpreis von 18,60 Euro nicht überhöht sei, da die von der Berufungswerberin angeführten Preise für landwirtschaftliche Grundflächen in der Umgebung im Hinblick auf die begünstigte Lage des Vertragsgrundstückes nicht aussagekräftig seien.
Im Zuge des Ermittlungsverfahrens holte die Landesgrundverkehrskommission einen Befund der Bezirksbauernkammer N. ein, der ergab, dass durch die örtlichen Gegebenheiten durch die geplante Bewirtschaftung keine negativen Auswirkungen für die angrenzenden Flächen zu erwarten sind.
Auf Grund einer von der Bezirksbauernkammer N. vom 23. Juli 2012 abgegebenen fachlichen Stellungnahme steht der Verkehrswert des Grundstücks mit 15,85 Euro pro Quadratmeter fest, der sich daraus ergibt, dass im Großraum N. für landwirtschaftliche Flächen zwischen 8 Euro und 11 Euro bezahlt wird und im Hinblick auf die landschaftliche und verkehrsmäßige Lage des Grundstücks vom zweieinhalbfachen Wert des landwirtschaftlichen Wertes ausgegangen werden muss.
Diese Feststellungen ergeben sich auf Grund der unbedenklichen und schlüssigen Ergebnisse des gesamten Ermittlungsverfahrens.
Nach den aktenkundigen Unterlagen und getroffenen Feststellungen ist davon auszugehen, dass die Genehmigungsvoraussetzungen des § 4 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF. erfüllt sind. Eine ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung durch den Käufer ist auf Grund des vorgelegten Nutzungskonzepts bescheinigt, wobei die Entfernung des Hauptwohnsitzes des Käufers von der Betriebsliegenschaft insofern keine Rolle spielt, als die ständige Anwesenheit für die Bewirtschaftung einer Streuobstwiese nicht erforderlich ist. Der fehlenden land- oder forstwirtschaftlichen Ausbildung oder einer mindestens zweijährigen praktischen Tätigkeit in der Land- oder Forstwirtschaft ist durch die von der Bezirksgrundverkehrskommission N. erteilten Auflage ausreichend Rechnung getragen, da im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung der Besuch eines Seminars über Grünlandbewirtschaftung die Befähigung zur Selbstbewirtschaftung sicherstellen kann.
Der von der Berufungswerberin geltend gemachte Versagungsgrund des § 4 Abs. 6 Ziffer 4 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF. liegt nicht vor, da sich aus der Stellungnahme der Bezirksbauernkammer N. ergibt, dass der vereinbarte Kaufpreis mit € 18,60 /m² nicht wesentlich über dem Verkehrswert von € 15,85 /m² liegt, weshalb nicht von einem den Verkehrswert erheblich übersteigenden Kaufpreis und damit on einem Spekulationskauf die Rede sein kann. Dass die von der Berufungswerberin ins Treffen geführten Verkaufspreise nicht zum Vergleich herangezogen werden können, hat der Sachverständige der Bezirksbauernkammer schlüssig begründet.
Die Berufung musste daher aus diesen Gründen erfolglos bleiben.
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Bescheid ist kein weiteres ordentliches Rechtsmittel zulässig.
Hinweis:
Gegen diesen Bescheid kann innerhalb von sechs Wochen ab der Zustellung eine Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof erhoben werden.
Die Beschwerde muss - von gesetzlichen Ausnahmen abgesehen - von einem Rechtsanwalt unterschrieben sein.
Bei Einbringung einer derartigen Beschwerde ist eine Gebühr von 240 Euro zu entrichten
Die Vorsitzende
der Landesgrundverkehrskommission
Dr. Elisabeth N a g e l e , VPräs des OLG Linz
