Landesgrundverkehrskommission
beim Amt der Oö. Landesregierung
Bahnhofplatz 1
4021 Linz
B e s c h e i d
Die Bezirksgrundverkehrskommission N. hat mit Bescheid vom 3. Juli 2013 die Übertragung des Eigentumsrechtes an der Liegenschaft EZ. x38, Grundstücke Nr. 785/1, 786/1, 790/5, 788/1, 788/2, 790/1, 790/2, 792, 793/1, 796/1 und 791/1, GB. 00000 H., durch M. S. an J. St. auf Grund des Kaufvertrages vom 26. April 2013 unter der Bedingung genehmigt, dass in weiterer Folge die Grundstücke Nr. 790/6 und .168, GB. 00000 H., in das Eigentum von J. St. übertragen werden und der Nachweis über das Verfügungsgeschäft der Erstbehörde bis längstens 31. Dezember 2013 vorgelegt wird.
Dagegen richtet sich die Berufung des J. St..
Gemäß § 58 AVG. ergeht folgender
S p r u c h :
Der Berufung wird F o l g e g e g e b e n , der angefochtene Bescheid wird aufgehoben und der Erstbehörde die neuerliche Entscheidung nach Verfahrensergänzung aufgetragen.
Rechtsgrundlage: §§ 4, 12 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF.;
§ 58 AVG.
B e g r ü n d u n g :
Der Verkäufer ist Alleineigentümer der Liegenschaft EZ. x38 GB. 00000 H., BG N.. Zum Gutsbestand der Liegenschaft gehören land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen von insgesamt 5,0061 ha sowie ein Einfamilienhaus samt Nebengebäude auf Parzelle .168 und eine Gartenfläche auf Gst.Nr. 790/6 mit einer Gesamtfläche beider Grundstücke von 1.475 m². Mit Kaufvertrag vom 26. April 2013 verkaufte M. S. an J. St. sämtliche landwirtschaftlich genutzten Grundstücke der Liegenschaft mit Ausnahme der dem Verkäufer verbleibenden Parzelle .168, auf der das Wohngebäude steht und des Hausgartens Gst.Nr. 790/6. Bezüglich des Gst.Nr. 790/6 und der Baufläche .168 EZ. x38 GB. 00000 H. räumte der Verkäufer dem Käufer mit Vereinbarung vom 24. Juni 2013 ein Vorkaufsrecht ein.
Mit dem angefochtenen Bescheid erteilte die Bezirksgrundverkehrskommission N. die grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Kaufvertrags unter der Bedingung der nachweislichen Übertragung auch der Grundstücke Nr. 790/6 und .168 in das Eigentum des J. St..
Diesen Bescheid bekämpfte J. St. mit dem Antrag, die im Bescheid angeführte Bedingung dahingehend abzuändern, dass J. St. bis spätestens 31. Oktober 2013 seinen Hauptwohnsitz im Objekt N. durch Vorlage einer Meldebestätigung nachweist, in eventu, dass überdies das Vorkaufsrecht des Grundstückes Nr. 790/6 und der Baufläche .168 bis spätestens 31. Dezember 2013 grundbücherlich sichergestellt wird.
Die Berufung ist begründet im Sinne des vom Abänderungsantrag umfassten Aufhebungsantrag.
Die Bezirksgrundverkehrskommission N. begründete die Genehmigung unter der beigefügten Bedingung damit, dass die Übertragung der gegenständlichen Liegenschaft nur als Ganzes genehmigt werden könne, was die nachweisliche Übertragung auch der vom Verkäufer zurückbehaltenen Grundstücke voraussetze.
Dagegen wendet der Berufungswerber ein, dass zwischen den Vertragsparteien zwar auch der Erwerb der Grundstücke Nr. 790/6 und .168 geplant gewesen sei, jedoch an der mangelnden Finanzierbarkeit des darauf entfallenden Kaufpreises gescheitert sei. Vereinbart sei, dass der Käufer mit seiner Familie in das Wohnhaus N. nach dem Auszug der Ex-Frau des Verkäufers, der bis spätestens 30.9.2013 zu erfolgen habe, einziehe. Aus Sicht der derzeitigen und künftigen landwirtschaftlichen Bewirtschaftung würde es keinen Unterschied machen, ob das alte und baufällige Gebäude mit der Adresse N. und die zum Wohnhaus N. gehörenden Gartenfläche (Gst.Nr. 790/6) gleichzeitig mit übertragen würden, da der Käufer ab seinem Einzug in das Haus N. seinen Hauptwohnsitz in unmittelbarer Nähe zu sämtlichen kaufgegenständlichen Grundstücken habe und somit die weitere ordnungsgemäße Bewirtschaftung gewährleistet sei. Außerdem stehe einem (theoretischen) Verkauf des Grundstückes Nr. 790/6 und der Baufläche .168 das vereinbarte Vorkaufsrecht entgegen. Für eine Genehmigung des Kaufvertrags sei daher die Bedingung der nachweislichen Begründung eines Hauptwohnsitzes des Käufers im Objekt N. , allenfalls zusätzlich die Sicherstellung des Vorkaufsrechts im Grundbuch ausreichend.
Die Berufung ist begründet im Sinne des von jedem Abänderungsantrag umfassten Aufhebungsbegehrens.
Zunächst ist festzuhalten, dass auf Grund der von der Erstbehörde beigesetzten aufschiebenden Bedingung die Wirksamkeit des Hauptinhalts des Bescheides von der Erfüllung der Bedingung bis 31. Dezember 2013 abhängig ist (Hengstschläger-Leeb, AVG. § 59 Randzahl 43).
Damit ist im Berufungsverfahren nicht nur zu überprüfen, ob die beigefügte oder eine der vom Berufungswerber beantragten Bedingungen für eine Bewilligung ausreicht, sondern auch die von der Erstbehörde nicht ausreichend geprüften Voraussetzungen für die Genehmigungsfähigkeit des Erwerbsgeschäftes zu untersuchen.
Gemäß § 4 Oö. Grundverkehrsgesetz kann der Rechtserwerb an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken nur dann genehmigt werden, wenn dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes entsprochen wird und der Rechtserwerber die ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung des zu erwerbenden Grundstücks glaubhaft macht.
Gemäß § 5 Abs. 1 Oö. Grundverkehrsgesetz sind Rechtserwerbe an Flächen mit einem Gesamtausmaß von mehr als 5.000 m² öffentlich zum Kauf anzubieten, wenn der Rechtserwerber die ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung nicht glaubhaft macht.
Zum Vorliegen dieser Voraussetzungen hat die Erstbehörde keine Ermittlungen durchgeführt. Den Angaben des Antragstellers ist nur zu entnehmen, dass der Grunderwerb insbesondere der Haltung der drei Pferde des Antragstellers dienen solle, dass auf den Wiesengrundstücken eine Koppel errichtet werden solle, die restlichen Wiesen der Heu- und Grünfuttergewinnung dienen sollen und der sehr steile Wald wie bisher nur extensiv bewirtschaftet werden solle. Der Erwerb diene ausschließlich zur Selbstbewirtschaftung. Die Fähigkeiten dazu habe der Antragsteller durch die mehrjährige Mithilfe am elterlichen Hof erworben.
Die behauptete hobbymäßige Haltung von Pferden samt der dazu dienenden Bewirtschaftung der Wiesenflächen ist nicht als Schaffung eines landwirtschaftlichen Betriebes anzusehen, da keine wirtschaftliche Tätigkeit im Sinn des § 4 Abs. 2 Oö. Grundverkehrsgesetz ersichtlich ist. Hinsichtlich der Waldbewirtschaftung fehlt ein Bewirtschaftungskonzept, um die Erhaltung oder Schaffung eines Betriebs zu belegen. Bezüglich der Befähigung zur ordnungsgemäßen Selbstbewirtschaftung ist durch die bloße Mithilfe im elterlichen Betrieb dem Erfordernis des § 4 Abs. 3 und 4 Oö. Grundverkehrsgesetz nicht entsprochen.
Wegen des in den aufgezeigten Punkten mangelhaften Verfahrens der Erstbehörde war in Stattgebung der Berufung die angefochtene Entscheidung aufzuheben und der Erstbehörde die neuerliche Entscheidung nach Verfahrensergänzung aufzutragen.
Rechtsmittelbelehrung / Hinweis
Gegen diesen Bescheid ist kein ordentliches Rechtsmittel zulässig.
Sie können jedoch binnen sechs Wochen ab Zustellung des Bescheides Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof und/oder Verfassungsgerichtshof erheben.
Läuft die Beschwerdefrist mit Ende des 31. Dezember 2013 noch und haben Sie bis dahin eine Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof und/oder an den Verfassungsgerichtshof erhoben, gilt die Beschwerde als rechtzeitig erhobene Revision an den Verwaltungsgerichtshof bzw. rechtzeitig erhobene Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof.
Läuft die Beschwerdefrist mit Ende des 31. Dezember 2013 noch und haben Sie bis dahin keine Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof und/oder an den Verfassungsgerichtshof erhoben, können Sie vom 1. Jänner bis zum Ablauf des 12. Februar 2014 Revision beim Verwaltungsgerichtshof und/oder Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof erheben. Eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzubringen.
Würde der Bescheid nach den Bestimmungen des Zustellgesetzes erst nach Ablauf des 31. Dezember 2013 als zugestellt gelten, können Sie innerhalb von sechs Wochen ab diesem Zeitpunkt Revision beim Verwaltungsgerichtshof und/oder Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof erheben. Eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzubringen.
Bei Baugrundstücken ist gegen Entscheidungen der Landesgrundverkehrskommission die Anrufung des Verwaltungsgerichtshofes zulässig, sofern es sich beim Rechtserwerber um
einen Inländer oder eine gemäß § 9 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF. gleichgestellte Person handelt.
Rechtsmittel an den Verwaltungsgerichtshof bzw. Verfassungsgerichtshof müssen – von gesetzlichen Ausnahmen abgesehen – von einer bevollmächtigten Rechtsanwältin oder einem bevollmächtigten Rechtsanwalt eingebracht werden und sind jeweils mit 240,-- Euro zu vergebühren.
Die Vorsitzende
der Landesgrundverkehrskommission
Dr. Elisabeth Nagele
Vizepräsidentin des Oberlandesgerichtes Linz
