Landesgrundverkehrskommission
beim Amt der Oö. Landesregierung
4021 Linz
Bahnhofplatz 1
Bescheid
Die Bezirksgrundverkehrskommission N. hat mit Bescheid vom 27.9.2004, Agrar-20-39-15-2004, die Übertragung des Eigentumsrechtes an der Liegenschaft EZ. 14x , KG. 00000 X., bestehend aus dem Grundstück Nr. Teil 2 aus Grundstück Nr. 8/3 im Ausmaß von 1.200 m², durch Herrn A. an Herrn B., österreichischer Staatsbürger, auf Grund des Kaufvertrages vom 21.8./9.9.2002 versagt.
Dagegen richtet sich die Berufung des Käufers.
Gemäß § 58 AVG. ergeht hierüber nachstehender
S p r u c h :
Der Berufung wird n i c h t F o l g e gegeben.
Rechtsgrundlage: §§ 1 bis 4 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF.
B e g r ü n d u n g :
Die Bezirksgrundverkehrskommission N. hat mit dem angefochtenen Bescheid die Übertragung des Eigentumsrechts an dem Grundstück Nr. Teil 2 aus dem Grundstück Nr. 8/3 im Ausmaß von 1.200 m² der EZ. 14x, KG. 00000 X., durch Herrn A. an Herrn B. auf Grund des Kaufvertrages vom 21.8./9.9.2002 im Wesentlichen mit der Begründung versagt, weil das gegenständliche Grundstück im Flächenwidmungsplan als Grünland-Wald gewidmet ist und als Vorbehaltsbereich der Wildbach- und Lawinenverbauung für forstlich biologische Maßnahmen eingestuft ist. Im Bereich der Gemeinde Y. ist bei derartigen Grundstücken üblicherweise von einem Kaufpreis mit etwa 4 bis 6 Euro pro Quadratmeter auszugehen. Der vorliegende Kaufpreis mit 109 Euro pro Quadratmeter liegt weit über dem, was als Grenzfall oder zu tolerierender Ausnahmefall ausgelegt werden könnte, sodass der Versagungsgrund des § 4 Abs. 6 Ziffer 4 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 angenommen wurde, weil die Gegenleistung den Verkehrswert erheblich übersteigt.
Gegen diesen Bescheid richtet sich die Berufung des Rechtserwerbers, mit welcher die Genehmigung des Rechtsgeschäftes angestrebt wird.
Die Berufungsschrift bemängelt in erster Linie das Ermittlungsverfahren, weil in Bezug auf das verfahrensgegenständliche Grundstück keine Erhebungen durchgeführt wurden und auch kein Sachverständigengutachten eingeholt wurde, um den Verkehrswert des Kaufobjektes zu ermitteln.
Die Landesgrundverkehrskommission hat das Ermittlungsverfahren durch Beischaffung von DORIS-Online-Landkarte, Orthofotos, Grundbuchsauszug EZ 14x, Grundbuch 00000, Grundbuchsauszug EZ 42x, Grundbuch 00000, Widmungsbestätigung der Marktgemeinde Y. vom 4. November 2004, Einsicht in den Kaufvertrag, Stellungnahme der Bezirksbauernkammer N. vom 18. November 2004, ergänzt und hat die Widmungsbestätigung der Marktgemeinde Y. und insbesondere den Befund der Bezirksbauernkammer N. den Parteien zur Stellungnahme gemäß § 45 Abs. 3 AVG. mit der Gelegenheit übermittelt, binnen zwei Wochen sich hiezu allenfalls schriftlich zu äußern.
Eine Äußerung der Parteien ist nicht eingelangt.
Die Feststellung des angefochtenen Bescheides sind auf Grund des erweiterten Ermittlungsverfahrens dahin zu ergänzen, dass die verfahrensgegenständlichen Grundstücke bzw. Grundstücksteile als Grünland ausgewiesen sind und hinsichtlich dieses Grundstücks kein Änderungsverfahren anhängig ist und auch keine Änderung vorgesehen ist.
Die verfahrensgegenständlichen Flächen sind von der Marktgemeinde Y. als Wald ausgewiesen, im Flächenwidmungsplan sind rote bzw. gelbe Zonen der Wildbachverbauung ebenfalls ausgewiesen.
Bei der verfahrensgegenständlichen Fläche handelt es sich durchgehend um steil Richtung Osten abfallende Waldflächen die im Randbereich zur XY-Bundesstraße mit Buche, Esche und Haselnuss bestockt sind. Bei den Grundstücken 8/2 und 8/4 sowie am nördlichen Rand des Grundstückes 8/3 handelt es sich um einen Waldsaum mit überwiegend Buche, Haselnuss und Esche. Der andere Teil des Grundstückes 8/3 ist nicht bestockt aber durch Naturanflug liegt eine Wiederbewaldung mit vorwiegend Erle und Buche vor. Im Bereich der Grundgrenze 8/4 liegt in westöstlicher Richtung ein tiefer Abwassergraben mit etwa 4 bis 5 Meter Breite und 3 Meter Tiefe vor. Die Fläche 8/3 ist mit zwei weiteren ähnlichen Abwassergräben in westöstlicher Richtung durchzogen. Etwa in der Mitte der Fläche befindet sich in nordsüdlicher Richtung eine elektrische Freileitung zur Ver-sorgung der Gebäude .1 und .304. Neben der aufkommenden Wiederbewaldung ist die Fläche größtenteils mit Brombeerstauden bewachsen.
Die Bezirksbauernkammer N. vermeint, dass auf Grund der Seenähe eine höhere Wertigkeit (besondere Vorliebe) begründbar sein könnte. Wegen der Steilheit, Verbuschung, aber besonders wegen der frühen Schattenbildung wegen der Osthangneigung des X-berges, ist eine Freizeitnutzung auszuschließen. Ein ortsüblicher Verkehrswert ist daher am Waldbodenwert von Euro 1 bis 1,50 anzusiedeln.
Diese Feststellungen ergeben sich eindeutig aus der klaren und schlüssigen Stellungnah-me der Bezirksbauernkammer N., welche auch in Übereinstimmung mit den im Akt liegenden Orthofotos und Plandarstellungen sind.
In rechtlicher Hinsicht wendet sich die Berufung gegen die Annahme des Untersagungsgrundes des § 4 Abs. 6 Ziffer 4 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994, wonach Rechtserwerbe jedenfalls zu untersagen sind, wenn anzunehmen ist, dass die Gegenleistung den Verkehrswert erheblich übersteigt.
Der von der Erstbehörde festgestellte Sachverhalt stellt im Zusammenhalt mit den ergänzenden Feststellungen im Berufungsverfahren klar, dass die verfahrensgegenständlichen Flächen als Wald gewidmet im Grünland liegen und ausschließlich forstwirtschaftlich genutzt werden können und dürfen. Die dargestellten Geländevertiefungen, Gräben und die Steilheit des Geländes ergeben einen Bodenwert von 1 bis 1,50 Euro. Rechnet man nun die tatsächlich vorhandene Bestockung im Wert dazu, so ist die Ansicht der Erstbehörde hinlängig bestätigt, dass die gegenständliche Gegenleistung mit 109 Euro/m² den Verkehrswert der verfahrensgegenständliche Fläche erheblich übersteigt. Nach Lage dieses Falles kann nämlich als Verkehrswert nur der Wert als forstwirtschaftliche Fläche und keinesfalls ein erhöhter Wert der besonderen Vorliebe allenfalls wegen Seenähe oder wegen beabsichtigter Freizeitnutzung in Anschlag gebracht werden. Hiefür hat das Verfahren weder in Erstinstanz noch im Berufungsverfahren irgendwelche Anhaltspunkte ergeben. Der Kaufpreis von insgesamt 130.810 Euro ist daher nach objektiven Bewertungsmaßstäben nicht begründbar und somit - wie bereits im Bescheid der ersten Instanz festgestellt wurde - so hoch, dass er den Verkehrswert der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft erheblich übersteigt. Damit liegt aber der Versagungstatbestand des § 4 Abs. 6 Ziffer 4 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF. vor.
Die Bezirksgrundverkehrskommission N. hat somit zutreffend mit dem angefochtenen Bescheid der beabsichtigten Übertragung des Eigentumsrechtes an den Käufer die Genehmigung versagt und es kann aus den dargelegten Gründen auch der Berufung kein Erfolg beschieden sein.
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Bescheid ist kein weiteres ordentliches Rechtsmittel zulässig.
Hinweis:
Gegen diesen Bescheid kann innerhalb von sechs Wochen ab der Zustellung eine Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof erhoben werden.
Die Beschwerde muss - von gesetzlichen Ausnahmen abgesehen - von einem Rechtsanwalt unterschrieben sein.
Bei Einbringung einer derartigen Beschwerde ist eine Gebühr von 180 Euro zu entrichten
Der Vorsitzende
der Landesgrundverkehrskommission
Dr. Georg H u b e r , Präsident des LG. Steyr
