LANDESGRUNDVERKEHRSKOMMISSION
BEIM AMT DER OÖ. LANDESREGIERUNG
4021 Linz
Bahnhofplatz 1
Bescheid
Die Bezirksgrundverkehrskommission N. hat mit Bescheid vom 13. April 2005, Agrar20-165-2004, die Übertragung des Eigentumsrechtes an der Liegenschaft nnnnn xx, EZ. 14 Grundbuch 00000 X., durch Frau M. A. an Herrn Mag. J. B. und Frau I. C. auf Grund des Kaufvertrages vom 29. November 2004 untersagt.
Dagegen richten sich die Berufungen sämtlicher Vertragsparteien.
Gemäß § 58 AVG. ergeht hierüber nachstehender
S p r u c h :
Den Berufungen wird F o l g e g e g e b e n und der angefochtene Bescheid dahin abgeändert, dass die Übertragung des Eigentumsrechtes an der Liegenschaft EZ. 14 Grundbuch 00000 X., durch Frau M. A. an Herrn Mag J. B. und Frau I. C. auf Grund des Kaufvertrages vom 29. November 2004 mit der Auflage genehmigt wird, die Liegenschaft ordnungsgemäß zu bewirtschaften.
Rechtsgrundlage: §§ 1 bis 4, § 12 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994, LGBl. Nr. 88/1994 idgF.
Herr Mag. J. B. und Frau I. C. haben eine Verwaltungsabgabe in der Höhe von 55 Euro binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Bescheides mit dem angeschlossenen Erlagschein an das Amt der oö. Landesregierung zu entrichten.
Für die Entrichtung der Verwaltungsabgabe haften die Parteien (§ 31 Abs. 2 Oö. GVG. 1994) als Gesamtschuldner.
Rechtsgrundlage: § 32 Oö. GVG 1994, iVm §§ 1 bis 3 der Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung 2002, LGBl.Nr. 137/2002.
B e g r ü n d u n g :
Die Bezirksgrundverkehrskommission N. hat mit dem angefochtenen Bescheid die im Spruch ersichtliche Übertragung des Eigentumsrechtes auf Grund des Kaufvertrages vom 29. November 2004 im Wesentlichen mit der Begründung untersagt, dass das gegenständliche Gebäude nicht erhaltungswürdig sei und private Eigentumsrechte im Sinne des Allgemeinwohles einzuschränken seien. Am gegenständlichen Objekt sei aber eine künftige Wohnnutzung unbedingt zu verhindern, wobei die Frage der allfälligen Bewilligung anderer Wohnhäuser in der näheren Umgebung nicht Gegenstand dieses Verfahrens sein könne.
Gegen diesen Bescheid richten sich die Berufungen sämtlicher Vertragsparteien.
Den Berufungen kommt Berechtigung zu.
Die Landesgrundverkehrskommission beim Amt der oö. Landesregierung hat das Ermittlungsverfahren durch Einsicht in DORIS-Online Landkarte, Grundbuchsauszug EZ. 14 Grundbuch 00000 X., Stellungnahme des Gemeindeamtes Y. vom 18. Mai 2005 über Flächenwidmung bzw. Änderung des örtlichen Entwicklungskonzeptes, Stellungnahme des Gemeindeamtes Y. vom 19. Mai 2005, Stellungnahme des Bürgermeisters der Gemeinde Y. vom 19. Mai 2005 zur Berufung der Vertragsparteien, Stellungnahme der Bezirksgrundverkehrskommission N. vom 30. Mai 2005 samt Gutachten des Baumeisters Ing. N. vom 24.5.2005, Stellungnahme des öffentlichen Notars Mag. F. vom 3.6.2005 samt Anlage, Stellungnahme der Bezirksbauernkammer N. vom 3. Juni 2005 samt Anlagen, Stellungnahme des öffentlichen Notars Mag. F. vom 6.6.2005, ergänzt.
Auf Grund des ergänzten Ermittlungsverfahrens ist ergänzend festzustellen, dass die gegenständliche Liegenschaft zur Gänze als Grünland gewidmet ist und eine Änderung im örtlichen Entwicklungskonzept nicht vorgesehen ist.
Nach Mitteilung der Gemeinde wurde das Bauernhaus nnnnn xx urkundlich feststellbar um 1760 an der jetzigen Stelle errichtet und besteht an dieser Stelle bis jetzt ein kleinlandwirtschaftlicher Betrieb.
Zuletzt wurden die landwirtschaftlichen Flächen von Frau M. A. und ihrem Mann bzw. nach dessen Tod von ihrem Lebensgefährten selbst bewirtschaftet. In den letzten Jahren umfasste der Viehbestand drei Ziegen, einige Hühner, Hasen und Gänse. Erst vor etwa einem Jahr ist Frau M. A. in eine Wohnung nach N. verzogen und seit diesem Zeitpunkt wurde die Liegenschaft nicht mehr bewohnt. Die Flächen wurden von einem befreundeten Landwirt gemäht und abgeerntet (Stellungnahme Gemeindeamt und Bezirksbauernkammer N.).
Diese Feststellungen ergeben sich zwanglos aus den angeführten Unterlagen, sodass hinlänglich klargestellt ist, dass der landwirtschaftliche Betrieb bis zuletzt auch tatsächlich geführt wurde.
In rechtlicher Hinsicht ist auf die Bestimmung des § 2 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 zu verweisen, wonach es sich vorliegend um land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke handelt, die zweifelsfrei auch zur Gänze landwirtschaftlichen Zwecken gewidmet sind. Es sind daher in rechtlicher Hinsicht die Bestimmungen des Oö. Grundverkehrsgesetzes zur Beurteilung des vorliegenden Genehmigungsantrages anzuwenden.
Nach der Bestimmung des § 4 Abs. 2 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 kann die Übertragung des Eigentumsrechtes an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken dann genehmigt werden, wenn den öffentlichen Interessen unter anderem der Erhaltung eines kleinen land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes entsprochen wird. Unter Anlehnung an die bestehende EuGH-Judikatur zur Kapitalverkehrsfreiheit ist nun in gesicherter Rechtsprechung davon auszugehen, dass jeder bestehende Land- und Forstwirtschaften als Inländer oder gleichgestellter EU-Bürger erwerben kann, wobei dies auch bloß zur Kapitalanlage erfolgen kann, wenn gesichert ist, dass die Liegenschaft einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung im Rahmen einer Landwirtschaft zugeführt wird.
Die ordnungsgemäße Bewirtschaftung durch die Erwerber ist insofern bescheinigt und glaubhaft gemacht, als sie durch ihren Vertreter Herrn öffentlichen Notar Mag. F. erklärt haben, diese Liegenschaften ordnungsgemäß zu bewirtschaften, was nach allgemeiner Lebenserfahrung bei den vorhandenen Wiesenflächen auch durchaus zugemutet werden kann. Sollten die Erwerber dazu nicht in der Lage sein, können sie sich auch der Hilfe eines Landwirtes bedienen.
Den in der Berufungsschrift angeführten Überlegungen einer Beurteilung des vorliegenden Geschäftsfalles nach § 4 Abs. 5 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 bedarf es insoweit nicht, als von den Rechtserwerbern der gesamte vorliegende landwirtschaftliche Grundbesitz zur Gänze übernommen und auch ordnungsgemäß landwirtschaftlich bearbeitet werden wird, sodass die Genehmigungsvoraussetzungen nach § 4 Abs. 2 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF. erfüllt sind. Die Eigentumsübertragung auf Grund des abgeschlossenen Kaufvertrages ist daher zu genehmigen.
Es mag durchaus zutreffen, dass im Sinne einer globalen Betrachtung und einer sparsamen Verwendung von öffentlichen Budgetmitteln es für die Ortsgemeinde derzeit günstiger sein könnte, dass das verfahrensgegenständliche Bauernhaus abgetragen und die Grundfläche irgendeinem bestehenden Landwirt zur Vergrößerung seines Betriebes zugeschlagen werden sollte. Zu einem solchen Vorgehen hat sich die Eigentümerin M. A. allerdings nicht entschieden, sondern in dem vorgelegten Kaufvertrag zum Verkauf an die Erwerber Mag. J. B. und I. C. entschieden, welches Recht ihr auf Grund der in Österreich bestehenden Vertragsfreiheit somit Privatautonomie durchaus zusteht. Wenn im angefochtenen Bescheid zutreffend davon die Rede ist, dass auch Eigentumsrechte im öffentlichen Interesse gewissen Einschränkungen unterliegen, so sind diese Einschränkungen betreffend den Grundverkehr im Wesentlichen im Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF. geregelt und es kann der Grundverkehr auch nur in den im Gesetz geregelten Fall einer verwaltungsbehördlichen Beschränkung unterliegen. Wenn aber wie vorliegend, die Genehmigungsvoraussetzungen nach § 4 Abs. 2 des Grundverkehrsgesetzes erfüllt sind, können nicht allgemeine Überlegungen aus einem öffentlichen Gemeinwohl dazu herangezogen werden, um anderen öffentlichen Interessen, sei es nach Raumordnung oder sonstigen Gemeindeinteressen, zum Durchbruch zu verhelfen. Zur Durchsetzung der von der Gemeinde angedachten Interessen hätte sich allenfalls die Gemeinde im freien Wettbewerb als Käuferin der Liegenschaft bewerben können und im Falle des Abschlusses eines Kaufvertrages ihre Interessen vertreten und verwirklichen können.
Aus den angeführten Gründen ist der Berufung daher Folge zu geben und der angefochtene Bescheid wie im Spruch ersichtlich abzuändern.
Die im Verfahren angesprochenen Fragen der Raumordnung, der Bauordnung und anderer Rechtsgebiete sind nicht von der Grundverkehrsbehörde sondern von anderen hiefür zuständigen Behörden zu behandeln und zu entscheiden.
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Bescheid ist kein weiteres ordentliches Rechtsmittel zulässig.
Hinweis:
Gegen diesen Bescheid kann innerhalb von sechs Wochen ab der Zustellung eine Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof erhoben werden.
Die Beschwerde muss - von gesetzlichen Ausnahmen abgesehen - von einem Rechtsanwalt unterschrieben sein.
Bei Einbringung einer derartigen Beschwerde ist eine Gebühr von 180 Euro zu entrichten
Der Vorsitzende
der Landesgrundverkehrskommission
Dr. Georg H u b e r , Präsident des LG. Steyr
