LANDESGRUNDVERKEHRSKOMMISSION
BEIM AMT DER OÖ. LANDESREGIERUNG
4021 Linz
Bahnhofplatz 1
Bescheid
Die Bezirksgrundverkehrskommission N. hat mit Bescheid vom 19. April 2005, Agrar90-4-2-2005 (Spruch II.) unter anderem die Übertragung des Eigentumsrechtes am Grundstück 976/11 Teil Grünland der EZ. 3xx bzw. EZ 2xx je der Katastralgemeinde 00000 X., jeweils Grundbuchsgericht N., im Ausmaß von 2.216 m² durch Frau M. A. an Herrn Mag. C. B. und Frau Mag. A. B. auf Grund des Kaufvertrages vom 1.3.2005 nicht genehmigt.
Dagegen richtet sich die Berufung der Käufer.
Gemäß § 58 AVG. ergeht hierüber nachstehender
S p r u c h :
Der Berufung wird n i c h t F o l g e gegeben.
Rechtsgrundlage: §§ 1 bis 4 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994, LGBl.Nr. 88/1994 idgF.
B e g r ü n d u n g :
Die Bezirksgrundverkehrskommission N. hat mit dem angefochtenen Bescheid die Übertragung des Eigentumsrechtes an dem neu gebildeten Grundstück Nr. 976/11 im Ausmaß von 2.216 m² aus den EZ. 3xx bzw. 2xx der KG. 00000 X. durch Frau M. A. an Herrn Mag. C. und Frau Mag. A. B. auf Grund des Kaufvertrages vom 1.3.2005 im Wesentlichen nicht genehmigt, weil dieses Grundstück im rechtswirksamen Flächenwidmungsplan der Gemeinde X. als Grünland gewidmet ist. Die Erwerber beabsichtigen eine gärtnerische Nutzung dieses Grundstückes zur Erzeugung von Obst und Gemüse welcher Rechtserwerb aber auf Grund einer Entscheidung der Landesgrundverkehrskommission Agrar-900.066, 900.067-1996 vom 16.4.1996 nicht genehmigungsfähig ist. Indem das neu geschaffene Grundstück als Grünlandgrundstück zur Schaffung einer kleinstlandwirtschaftlichen Besitzfläche zum Betreiben von Gemüse und Obstgärten Verwendung finden soll, wird dadurch diese Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen.
Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung der Erwerber mit welcher sie Genehmigung des Rechtsgeschäftes anstreben.
Der Berufung kommt Berechtigung nicht zu.
Die Landesgrundverkehrskommission beim Amt der oö. Landesregierung hat das Ermittlungsverfahren durch Einsicht in Orthofotos DORIS-Online Landkarte, die Grundbuchsauszüge EZ. 2xx und EZ. 3xx Grundbuch 00000 X, Vermessungsurkunde des Dipl.Ing. N., GZ. 164xx, Widmungsbestätigung der Gemeinde X. vom 9. Juni 2005, Stellungnahme der Rechtsanwälte M. und Partner vom 7.7.2005 samt Lage- und Höhenplan Dipl.Ing. N., GZ. 164xx, beigelegte Skizze und Bericht der Bezirksbauernkammer N. vom 12. Juli 2005, mündliche Verhandlung vom 19. Juli 2005 und Anhörung Mag. K., RA. Dr. F. sowie Mag. C. B. ergänzt.
Auf Grund des ergänzten Ermittlungsverfahrens ist teilweise in Übereinstimmung und teilweise ergänzend zusätzlich festzustellen, dass das neu gebildete Grundstück Nr. 976/11 im Ausmaß von 2.216 m² in Grünland gewidmet ist und das örtliche Entwicklungskonzept für dieses Grundstück ebenfalls Grünland vorsieht.
Im Bereich dieses Grundstückes befindet sich ein Hangverlauf, der von Nordwesten Richtung Südosten ein Gefälle aufweist und zwar von ausgehend 470 Höhenmeter auf rund 450 Höhenmeter. Dieser Gefälleverlauf von etwa 15 Höhenmeter kann in der Grünlandbewirtschaftung durchaus Risken darstellen und es könnte auch ein Unfallrisiko für größere Arbeitsgeräte bestehen (Stellungnahme M. und Partner samt Lage- und Höheplan).
Die Flächen rund um das Grundstück 976/10 im Ausmaß von 1.157 m² (Mischgebiet) werden im Nahbereich dieser Flächen als Wiese westlich und südlich des Siedlungssplitters als Ackerflächen bewirtschaftet.
Das gesamte Gebiet des als Siedlungssplitter zu bezeichnenden Mischgebietes des Grundstücks Nr. 976/10 der KG. 00000 X. liegt in einem leicht Richtung Osten geneigten Gebiet. Die nördlich des Siedlungssplitters gelegenen Flächen sind Richtung Norden geneigt und auf Grund ihrer Neigung werden diese Flächen als Wiesen bewirtschaftet. In südlicher Richtung sind anfänglich die Flächen neben der Grundneigung Richtung Osten eben, wobei die Neigung Richtung Süden bis zu einer Senke parallel bis zur Grundgrenze 965 und 963 zunimmt. Diese Flächen werden in diesem Bereich als Ackerflächen bewirtschaftet, wobei die Hauptbewirtschaftungsrichtung in ost-westlicher Richtung angelegt ist. Die Ackerflächen sind ausgehend von ihrer Bewirtschaftungsneigung im Vergleich zu anderen Grundstücken als gute bis sehr gute Ackerstandorte zu bezeichnen. Die durch die vorliegende Grundstücksteilung gemäß dem vorliegenden Kaufvertrag geschaffene Grundstücksform weist darauf hin, dass das Grundstück 976/10 die im rechtskräftigen Flächenwidmungsplan abgegrenzte Widmung trifft. Dieses Grundstück ist gemäß der Grundneigung Richtung Osten leicht geneigt. Das Grundstück 976/11 umschließt das neu geschaffene Baugrundstück in westlicher bis südlicher Richtung. Der westliche Teil ist ebenfalls zum Baugrundstück leicht Richtung Osten geneigt. Beim südlichen Teil beginnt unmittelbar nach der neu geschaffenen Grundgrenze die Neigung Richtung Süden zur vorher beschriebenen Senke. Das neu geschaffene Grundstück erstreckt sich bis zum Beginn der Sohle dieser Senke. Durch diese Grundstücksteilung wird das Grundstück 976/4 in der landwirtschaftlichen Bewirtschaftbarkeit de facto in der Mitte abgeteilt, was eine Verschlechterung in der Bewirtschaftung insbesonders des östlichen Teiles erwarten lässt, da die zur Zeit betriebene Bewirtschaftungsrichtung West-Ost-Richtung nicht mehr weitergeführt werden kann (Bericht BBK N. 12. Juli 2005).
Diese ergänzend getroffenen Feststellungen ergeben sich zwanglos aus dem angeführten BBK-Bericht sowie den sonst vorgelegten Urkunden und Skizzen sowie dem Höhenplan, aus denen insgesamt die von der Bezirksbauernkammer dargestellte Lage sich ergibt.
Die Berufungsschrift bezieht sich in erster Linie auf mangelhafte Begründung der rechtlichen Beurteilung des angefochtenen Bescheides und führt im Wesentlichen aus, dass der angefochtene Bescheid nicht auf die Zustimmung der Gemeinde X. und die sich insgesamt verändernde Situation in der Landwirtschaft eingegangen ist.
Der Argumentation der Berufungsschrift ist zu erwidern, dass die Berufungswerber einerseits zwar die bestehenden Geländeformen ausnutzend einen günstigen Teil der Liegenschaft für sich als Grundstücknummer 976/11 verwenden wollen und durchaus eine ideale Ergänzung des Baugrundstückes 976/10 im Ausmaß von 1.157 m² darstellen kann. Demgegenüber ist aber ein dadurch geschaffener Splitter inmitten von Grünland auf der anderer Seite zu sehen und es sind auch die im Bezirksbauernkammerbericht erwähnten Wirtschaftserschwernisse für den verbleibenden Grünlandteil mit zu berücksichtigen.
Was den Strukturwandel in der Landwirtschaft betrifft ist den Ausführungen der Berufungsschrift durchaus zu folgen, im Gegensatz dazu aber auch ausdrücklich darauf zu verweisen, dass sich in den Zielsetzungen der Strukturpolitik im land- und forstwirtschaftlichen Grundstücksbereich im Wesentlichen die Zielsetzungen nicht ändern, welche in den § 1 ff des Oö. Grundverkehrsgesetzes 1994 in der geltenden Fassung deutlich determiniert sind. Entgegen den Ausführungen der Berufungsschrift ist die Zielsetzung des oberösterreichischen Grundverkehrs dahin zu sehen, dass unter Bedachtnahme auf die Grundsätze eines umfassenden Umwelt-Natur- und Landschaftsschutzes das öffentliche Interesse unter anderem an einer geordneten Siedlungsentwicklung und an einer wirtschaftlich gesunden und leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft in einem funktionsfähigen ländlichen Raum zu wahren ist.
Grundsätzlich entspricht es auch nicht einer geordneten Siedlungsentwicklung, wenn bei der Schaffung eines Hauptwohnsitzes wie im vorliegenden Fall das Grundstück 976/10 der KG. 00000 X. für die Schaffung eines Einfamilienhauses vorgesehen ist und gleichzeitig aus dem als Einheit anzusehenden umliegenden Grünland eine zusätzliche Fläche von 2.216 m² als neu gebildetes Grundstück 976/11 der Katastralgemeinde 00000 X. herausgeschnitten wird, weil dieses Grünland eine gute Ergänzung zum Baugrundstück als Gemüse- und Obstgarten darstellen könnte. Eine solche Vermengung von Bau- und Grünland ist sowohl dem Oö. Grundverkehrsgesetz als auch dem Oö. Raumordnungsgesetz und auch allen anderen gesetzlichen Materien in ihrer Zielsetzung fremd, welche sich mit geordneter Siedlungsentwicklung befassen. Es ist nach der geltenden Rechtsordnung den Rechtserwerbern Mag. C. und Mag. A. B. durchaus unbenommen, von vornherein ein Baugrundstück in der Größenordnung von etwa 3.500 m² zu erwerben, auf dem die hier vorliegenden Gestaltungsmomente verwirklichbar sind.
Die im § 1 Abs. 1 Ziffer 2 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 dargelegte Zielsetzung des öffentlichen Interesses an einer wirtschaftlich gesunden und leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft in einem funktionsfähigen ländlichen Raum ist in den Bestimmungen des § 4 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 näher ausgeführt in der Richtung, dass Rechtserwerbe unter anderem an landwirtschaftlichen Grundstücken oder Teilen davon nach Absatz 2 dieser Bestimmung zu genehmigen sind, wenn dadurch der Schaffung, Erhaltung oder Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes entsprochen wird, was nach Lage dieses Falles hier nicht behauptet werden kann. Andererseits sollte der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes entsprochen werden, wobei die Berufungswerber davon ausgehen, dass nach Lage dieses Falles dieser Bestimmung durch die Neuschaffung des Grundstückes Nr. 976/11 des Grundbuches 00000 X. im Ausmaß von 2.216 m² Rechnung getragen wird.
Die Bezirksgrundverkehrskommission N. hat sich zu Recht auf die Entscheidung der Landesgrundverkehrskommission vom 16.4.1996, Agrar-900.066 und 900.067-1996 berufen, dass die Schaffung kleinster landwirtschaftlicher Besitzflächen zum Betreiben von Gemüse- und Obstgärten wie im vorliegenden Fall im Ausmaß von 2.216 m² nicht der Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes im Sinne der Bestimmung § 4 Absatz 2 Ziffer 2 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 entspricht.
Es ist nämlich nicht zu übersehen, dass im vorliegenden Fall aus einem geschlossenen landwirtschaftlichen Grüngebiet ausschließlich wegen einer etwas ungünstigen Geländeformulierung ein neues Grundstück im Ausmaß von 2.216 m² herausgeschnitten werden soll, um einen größeren Haus- und Gemüsegarten für ein zu errichtendes Wohnhaus zu bilden. Damit gehen aber Wirtschaftserschwernisse für den verbleibenden Grünlandbereich einher und außerdem liegt schon aus wirtschaftlichen Überlegungen keineswegs die Schaffung eines wirtschaftlich gesunden kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes vor. Im Wesentlichen ist die Schaffung eines solchen Gemüse- und Obstgartens als hobbymäßiger landwirtschaftlicher Gemüse- und Obstbau im Zusammenhang mit der Schaffung eines Hauptwohnsitzes zu sehen, welche Zielsetzung mit den angeführten Zielsetzungen einer geordneten Landwirtschaftsentwicklung in einem funktionsfähigen ländlichen Raum nichts zu tun hat.
Auch die von den Berufungswerbern angezogene EuGH-Judikatur zur Kapitalverkehrsfreiheit bezieht sich bislang nur auf bestehende landwirtschaftliche Grundbesitze, welche unter dem Aspekt der Kapitalverkehrsfreiheit im Erwerb von jedermann zu beurteilen sind, wobei die bisherige Judikatur keineswegs darauf eingegangen ist, dass die Kapitalverkehrsfreiheit auch beinhaltet, auf bestehenden landwirtschaftlichen Grünlandflächen nach Belieben zur Ergänzung von Baugrundstücken zum Betrieb von hobbymäßigen Obst- und Gemüsegärten Teile des Grünlandes herauszuschneiden und dem Bauland zuzuschlagen. Dies hat mit einer landwirtschaftlichen Strukturpolitik und Wahrung der öffentlichen Interessen eines leistungsfähigen Bauernstandes nichts zu tun. An diesen Grundsatzrichtungen des § 1 und § 4 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 sind der gesamte Grundstücksverkehr im Grünland zu beurteilen, sodass auch der Argumentation der Berufungsschrift jeglicher Boden entzogen ist, das kleine Grundstücksflächen von über 2.216 m² einer Landwirtschaft nicht abgehen, welche ohnedies mit Problemen der Überproduktion zu kämpfen hat.
Die Landesgrundverkehrskommission verschließt sich grundsätzlich der Argumentation der Berufungswerber bei Schaffung neuer landwirtschaftlicher Besitzflächen dann nicht, wenn solche zum Betrieb irgendwelcher Produktionen für einen Nischenbereich wirtschaftlich sinnvoll erscheinen und ein entsprechendes Bewirtschaftungskonzept die Erzielung eines nachhaltigen landwirtschaftlichen Einkommens auch nachvollziehbar erscheinen lässt. Dies ist aber nach Lage dieses Falles hier nicht gegeben. Insoweit bleibt die Judikatur aufrecht, dass landwirtschaftliche Grünflächen zum Betrieb von hobbymäßigen Gemüse- und Obstgärten nicht zur Verfügung stehen und damit landwirtschaftliche Grundstücke tatsächlich ohne zureichenden Grund der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden, was dem Versagungsgrund des § 4 Abs. 6 Ziffer 2 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 entspricht. Dieser Versagungsgrund liegt auch dann vor, wenn entsprechend der Argumentation der Berufungswerber dieses neu gebildete Grünlandgrundstück Nr. 976/11 im Ausmaß von 2.216 m², nur neu gebildet, von den Berufungswerbern gekauft und gleichzeitig einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb zur Bearbeitung überlassen wird. Diesbezüglich würde zwar die Nutzung landwirtschaftlich bleiben, die bestehende Besitzstruktur würde aber dennoch verschlechtert, weil ein kleines Grünlandgrundstück ohne Grund aus einem größeren Bestand herausgelöst wird. Auch damit ist klar ersichtlich, dass mit der Herauslösung eines kleines Grünlandgrundstückes ohne ersichtlichen wirtschaftlichen Grund die Besitzstruktur verschlechtert wird.
Im gesamten ist der Argumentation der Berufungsschrift daher zu erwidern, dass durch den gegenständlichen Vorgang der Schaffung des neuen Grundstückes Nr. 976/11 im Ausmaß von 2.216m² keineswegs ein wirtschaftlich gesunder kleiner landwirtschaftlicher Grundbesitz im Sinne des § 4 Abs. 2 Ziffer 2 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 geschaffen wird, sodass der Berufung auch ein Erfolg versagt bleiben muss.
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Bescheid ist kein weiteres ordentliches Rechtsmittel zulässig.
Hinweis:
Gegen diesen Bescheid kann innerhalb von sechs Wochen ab der Zustellung eine Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof erhoben werden.
Die Beschwerde muss - von gesetzlichen Ausnahmen abgesehen - von einem Rechtsanwalt unterschrieben sein.
Bei Einbringung einer derartigen Beschwerde ist eine Gebühr von 180 Euro zu entrichten
Der Vorsitzende
der Landesgrundverkehrskommission
Dr. Georg H u b e r , Präsident des LG. Steyr
