BEIM AMT DER OÖ. LANDESREGIERUNG
4021 Linz
Bahnhofplatz 1
B e s c h e i d
Die Bezirksgrundverkehrskommission N. hat mit Bescheid vom 12. Juni 2006, Agrar20-27-2006, die Übertragung des anteiligen Eigentumsrechts an der Liegenschaft EZ. x3, GB. 00000 X., sowie des Eigentumsrechtes an den Liegenschaften EZ. x20, GB. 00000 Y., und EZ. x4, GB. 00000 Z., durch Herrn und Frau A. und E. A. an Herrn und Frau R. und S. B. auf Grund des Schenkungs- und Wohnungseigentumsvertrages vom 1. Februar 2006 nicht genehmigt.
Dagegen richten sich die Berufungen der Ehegatten Frau S. und Herrn R. B..
Gemäß § 58 AVG. ergeht hierüber nachstehender
S p r u c h :
Den Berufungen wird F o l g e g e g e b e n und der angefochtene Bescheid dahin abgeändert, dass die Übertragung des anteiligen Eigentumsrechtes an der Liegenschaft EZ. x3, GB. 00000 X., sowie des Eigentumsrechtes an den Liegenschaften EZ. x20, GB. 00000 Y., und EZ. x4, GB. 00000 Z., durch Herrn A. A. und Frau E. A. an Herrn R. B. und Frau S. B. auf Grund des Schenkungs-, Wohnungseigentums- und Pflichtteilsvertrages vom 1. Februar 2006 samt Nachtrag zum Schenkungs-, Wohnungseigentums- und Pflichtteilsverzichtsvertrages vom 27. November 2006 mit folgenden Auflagen genehmigt wird:
1.) Die verfahrensgegenständlichen Grundstücke einer gemeinsamen landwirtschaftlichen Nutzung zuzuführen und keine Realteilung vorzunehmen.
2.) Die zu den Liegenschaften gehörigen Waldgrundstücke selbst ordnungsgemäß zu bewirtschaften.
3.) Die derzeit verpachteten landwirtschaftlichen Flächen im Ausmaß von etwa 2 ha nach Ablauf des bestehenden Pachtvertrages selbst ordnungsgemäß zu bewirtschaften.
4.) Die gegenseitig vertraglich eingeräumten Vorkaufsrechte aufrecht zu halten.
Rechtsgrundlage: §§ 1 bis 4, 12 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF.
Herr R. und Frau S. B. haben eine Verwaltungsabgabe in der Höhe von 55 Euro binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Bescheides mit dem angeschlossenen Erlagschein an das Amt der Oö. Landesregierung zu entrichten.
Für die Entrichtung der Verwaltungsabgabe haften die Parteien (§ 31 Abs. 2 Oö. GVG 1994) als Gesamtschuldner.
Rechtsgrundlage: § 32 Oö. GVG 1994, iVm §§ 1 bis 3 der Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung 2002, LGBl.Nr. 137/2002.
B e g r ü n d u n g :
Mit dem angefochtenen Bescheid wurde die im Spruch ersichtliche Eigentumsübertragung im Wesentlichen mit der Begründung nicht genehmigt, weil die Begründung von Wohnungseigentum als wesentliche Schwächung und Beeinträchtigung eines landwirtschaftlichen Betriebes anzusehen ist. Als Alternative würde durchaus auch ein Wohnungsgebrauchsrecht, Miete oder Pacht ausreichend sein.
Gegen diesen Bescheid richten sich die rechtzeitigen Berufungen der Ehegatten Frau S. und Herr R. B., vertreten durch Herrn Notar Mag. F., mit welchem die Genehmigung der Eigentumsübertragungen angestrebt werden.
Die Landesgrundverkehrskommission hat das Ermittlungsverfahren durch Einholung von Ausdrucken DORIS-Online-Landkarte, entsprechender Grundbuchsauszüge, Stellung-nahme des Gemeindeamtes X. zur Flächenwidmung, Einsicht in das Nutzwertgutachten des Baumeisters Ing. G. samt Plänen, Einheitswertbescheide, Auszug aus der digitalen Katastermappe, Pachtvertrag zwischen Herrn A. und Frau E. A. einerseits und Herrn J. und Frau F. R. als Pächter andererseits, Stellungnahme der Bezirksbauernkammer N. vom 19. Juli 2006 samt Lichtbilddokumentation, Nachtrag zum Schenkungs- und Wohnungseigentums- und Pflichtteilsverzichtsvertrag vom 27. November 2006 sowie Anhörung des Herrn A. A., der Frau E. A., des Herrn R. B. und des Herrn Notars Mag. F. am 7. Dezember 2006, ergänzt.
Auf Grund des ergänzten Ermittlungsverfahrens sowie des vorgelegten Nachtrages zum Schenkungs-, Wohnungseigentums- und Pflichtteilsverzichtsvertrages vom 27. November 2006 steht fest, dass die von der Landesgrundverkehrskommission geforderte Verschränkung der Eigentumsanteile eine gesicherte Nutzung der land- und forstwirtschaftlichen Flächen gewährleistet, eine Realteilung nicht stattfinden wird und sämtliche Teile zur gemeinsamen land- und forstwirtschaftlichen Nutzung verbunden bleiben und die gegenseitig eingeräumten Vorkaufsrechte auch aufrecht bleiben.
Damit ist auch in land- und forstwirtschaftlicher Hinsicht gesichert, dass neben der Errichtung von zwei Eigentumswohneinheiten auch eine betriebliche Entwicklung im Bereich der Land- und Forstwirtschaft für die bestehenden land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke möglich ist, wobei die beiden bestehenden Wohnungseigentumseinheiten diese betrieblichen Zwecke nach der besonderen Gestaltung dieses Falles auch tatsächlich nicht beeinträchtigen.
Diese Feststellungen ergeben sich zwanglos aus den im Wesentlichen übereinstimmenden zusätzlichen Beweismitteln, sodass Ausführungen zur Beweiswürdigung nicht weiter erforderlich sind.
Zum festgestellten Sachverhalt ist in rechtlicher Hinsicht auszuführen:
Auf Grund der in jüngster Zeit ergangenen Judikatur des Europäischen Gerichtshofs zur Kapitalverkehrsfreiheit, des Österreichischen Verfassungsgerichtshofs zur Frage der Ideal- und Realteilung bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken und der Frage einer allfälligen Inländerdiskriminierung ist grundsätzlich auszuführen, dass gegen die Begründung von Wohnungseigentum auf land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken aus rechtlicher Sicht grundsätzlich nichts einzuwenden ist. Im Vordergrund der Überlegungen muss aber stets beachtet werden, dass durch die Begründung von Wohnungseigentum auf land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken bzw. im Grünland die land- und forstwirtschaftliche Nutzung oder die Führung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes nicht beeinträchtigt werden darf. Es muss daher insbesondere auch bei der baulichen Gestaltung der Wohnungseigentumseinheiten auf die betriebliche Nutzung für landwirtschaftliche Zwecke und vor allem für allfällige spätere Ausdehnungsmöglichkeiten des landwirtschaftlichen Betriebes entsprechend Rücksicht genommen werden. Diese Belange sind aber nach der besonderen Gestaltung dieses Falles voll berücksichtigt, sodass durch die Begründung der beiden Wohnungseigentumseinheiten spätere Entwicklungsmöglichkeiten der vorliegenden Kleinlandwirtschaft nicht beeinträchtigt scheinen.
Auf Grund der im Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF. nunmehr im § 5 verankerten Interessentenregelung war auch zu beachten, dass die land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke von den verfahrensgegenständlichen Eigentümern bzw. Miteigentümern auch tatsächlich selbst ordnungsgemäß bewirtschaftet werden, was für die Waldgrundstücke auf Grund des Berichtes der Bezirksbauernkammer gesichert ist. Die landwirtschaftlichen Flächen sind derzeit im Ausmaß von 2 ha längerfristig verpachtet, sodass die geforderte und mit Auflage abgesicherte ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung dieser Flächen für die Zeit nach Ablauf des derzeit geltenden Pachtvertrages gelten soll.
Eine gesicherte land- und forstwirtschaftliche Nutzung ohne Beeinträchtigung der gegenständlichen Wohnungseigentumseinheiten wurde durch vertragliche Ergänzung sichergestellt und weiters durch die Auflagen abgesichert, dass die Liegenschaften einer gemeinsamen land- und forstwirtschaftlichen Nutzung zuzuführen sind und die jeweils eingeräumten gegenseitigen Vorkaufsrechte aufrecht zu halten sind. Damit ist auch eine gedeihliche Bewirtschaftung der vorliegenden land- und forstwirtschaftlichen Flächen für die Zukunft gesichert.
Unter diesen gegebenen Umständen war somit den Berufungen Folge zu geben und wie im Spruch ersichtlich, mit den entsprechenden Auflagen die Übertragung des Eigentums bzw. von Miteigentumsanteilen zu bewilligen.
Der Begründung von Wohnungseigentum im Grünland auf Bauernhöfen stehen auch die Bestimmungen der §§ 30 Abs. 5 Oö. Raumordnungsgesetz 1994 bzw. § 9 der Oö. Bauordnung 1994 nicht entgegen, weil es dadurch nicht zu Realteilungen sondern zur Begründung von Idealeigentum in Form von Wohnungseigentum kommt. Im Besonderen ist auch darauf hinzuweisen, dass diese Rechtsansicht auch der Baurechtsabteilung des Amtes der Oö. Landesregierung (BauR-155821/1-2004 vom 20. September 2004 und auch der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (Erkenntnis vom 15.6.1999, Zl. 99/05/0105) entspricht.
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Bescheid ist kein weiteres ordentliches Rechtsmittel zulässig.
Hinweis:
Gegen diesen Bescheid kann innerhalb von sechs Wochen ab der Zustellung eine Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof erhoben werden.
Die Beschwerde muss - von gesetzlichen Ausnahmen abgesehen - von einem Rechtsanwalt unterschrieben sein.
Bei Einbringung einer derartigen Beschwerde ist eine Gebühr von 180 Euro zu entrichten
Der Vorsitzende
der Landesgrundverkehrskommission
Dr. Georg H u b e r , Präsident des LG. Steyr
