Agrar-900.527/13-2006-IV-Rt/Ti; Agrar-900.528/9-2006-IV-Rt/Ti

B e s c h e i d

Die Bezirksgrundverkehrskommission N. hat mit den Bescheiden vom 27. Juni 2006, Agrar-940.904/1 und Agrar-940.905/1-2006, die Übertragung des Eigentumsrechtes von 2682/10.000tel Anteilen verbunden mit Wohnungseigentum an Top 1 der EZ. x1, KG.X,
1.) 1/3 Anteil an EZ. xx7 KG. X. und 1/3 Anteil an EZ. x35 KG. Y., Gemeinde XY., an Herrn G. A.
2.) 3464/10.000tel Anteilen verbunden mit Wohnungseigentum an Top 3 der EZ. x1, KG. X., an Herrn W. A. und Frau A. A je zur Hälfte (ist gleich 1732/10.000tel Anteile) und
3.) 1/3 Anteil an EZ. xx7 KG. X. sowie 1/3 Anteil an EZ. x35 KG. Y., Gemeinde XY., je an Herrn W. A.
jeweils als Erwerber durch den Veräußerer Herrn J. A. auf Grund des Übergabsvertrages vom 10.2.2006 und der Vereinbarung vom 10.2.2006 nicht genehmigt.

Dagegen richten sich die Berufungen sämtlicher Vertragsparteien.

Gemäß § 58 AVG. ergeht hierüber nachstehender

S p r u c h :

Den Berufungen wird    F o l g e    g e g e b e n   und die angefochtenen Bescheide dahin abgeändert, dass die Übertragung von Eigentumsrechten
1. an 2682/10.000tel Anteilen verbunden mit Wohnungseigentum an Top 1 der EZ. x1,  KG. 00000 X. ,
 1/3 Anteil an EZ. xx7 KG. X.,
 1/3 Anteil an EZ. x35 KG. Y., Gemeinde XY.,
 an Herrn G. A.,
2. an 3464/10.000tel Anteilen verbunden mit Wohnungseigentum an Top 3 der EZ. x1, KG. X. an Herrn W. A. und Frau A. A. je zur Hälfte, das sind 1732/10.000 Anteile,
3. 1/3 Anteil an EZ. 377 KG. X. an Herrn W. A., und
4. 1/3 Anteil an EZ. x35 KG. Y., Gemeinde XY., an Herrn W. A.,
jeweils als Erwerber durch den Veräußerer Herrn J. A., auf Grund des Übergabsvertrages vom 10.2.2006, der Vereinbarung vom 10.2.2006, der Vereinbarung vom 30.10.2006 und dem Bewirtschaftungsvertrag vom 12.11.2006 mit der Auflage genehmigt wird,

1.) die wechselseitig eingeräumten Vorkaufsrechte aufrecht zu halten und
2.) dem Miteigentümer Herrn J. A. die alleinige Bewirtschaftung der landwirtschaftlichen Grundstücke zur ordnungsgemäßen Selbstbewirtschaftung zu überlassen.

Rechtsgrundlage: §§ 1 bis 4, 12 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF.

Herr G. A., Herr W. und Frau A. A. haben eine Verwaltungsabgabe in der Höhe von 2 mal 55 Euro binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Bescheides mit dem angeschlossenen Erlagschein an das Amt der oö. Landesregierung zu entrichten.
Für die Errichtung der Verwaltungsabgabe haften die Parteien (§ 31 Abs. 2 Oö. GVG. 1994) als Gesamtschuldner.

Rechtsgrundlage: § 32 Oö. GVG. 1994, iVm §§ 1 bis 3 der Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung 2002, LGBl.Nr. 137/2002.

B e g r ü n d u n g :

Die Bezirksgrundverkehrskommission N. hat mit den oben ersichtlichen Bescheiden vom 27.6.2006, Agrar-940.904/1 und Agrar-940.905/1-2006, die beabsichtigten Übertragungen von Eigentum bzw. Eigentumsanteilen an den im Spruch ersichtlichen Liegenschaften im Wesentlichen mit der Begründung grundverkehrsbehördlich nicht genehmigt, weil unter Berufung auf ständige Rechtsprechung der Landesgrundverkehrskommission die Aufteilung einer bäuerlichen Landwirtschaft auf ideelle Eigentumsanteile eine wesentliche Schwächung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder eines wirtschaftlich gesunden, mittleren oder kleineren land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes darstellt. Es entspreche dies nicht den Besitzverhältnissen einer typischen bäuerlichen Landwirtschaft und es werde insgesamt die Bewirtschaftung erheblich erschwert. Schließlich wird auch auf den Erlass der Agrar- und Forstrechts-Abteilung vom 25.3.2003, Agrar-110135/-2003, verwiesen, wonach entsprechend der Judikaturlinie der Landesgrundverkehrskommission Übergaben an land- und forstwirtschaftlichen Betrieben an mehrere Kinder grundsätzlich nicht genehmigungsfähig sind. Diese Entscheidungen seien deckungsgleich auf den vorliegenden Fall anzuwenden, wobei auch die Frage der ordnungsgemäßen Selbstbewirtschaftung der Liegenschaft völlig offen ist, zumal Herr W. A. Baggerfahrer ist.

Gegen diese Bescheide richten sich die Berufungen sämtlicher Vertragsparteien, mit welchen die Genehmigung der Eigentumsübertragungen betragt werden.

Die Landesgrundverkehrskommission hat das Ermittlungsverfahren durch Einsicht in entsprechende Grundbuchsauszüge, Auszüge aus DORIS-Online-Landkarte, Widmungsbestätigung der Marktgemeinde NN., Stellungnahme der Bezirksbauernkammer N. vom 5. Oktober 2006, Eingabe des Herrn Notar Dr. H. und Herrn Notar Dr. F. vom 25. Oktober 2006, Vorlage einer Vereinbarung vom 30. Oktober 2006, Vereinbarung vom 10.2.2006, Bewirtschaftungsvertrag vom 12.11.2006 und Eingabe der Schriftenverfasser vom 16.11.2006 mit Zustimmung zu den beabsichtigten Weisungen ergänzt.

Danach ergeben sich nachstehende Sachverhaltsergänzungen:

Der Übergeber Herr J. A. war vorerst bei den ÖBB beschäftigt und schied im Jahre 2005 im Rahmen der Umgliederung des ÖBB-Konzerns in Form eines Sozialplans aus den ÖBB aus und betreibt seither seinen landwirtschaftlichen Betrieb in Form ordnungsgemäßer Selbstbewirtschaftung. Gelegentlich hilft Herr J. A. auch seinem Bruder Herrn W. A., der ein Baggerunternehmen mit Firmensitz an der Wohnsitzadresse des Übergebers betreibt. Sämtliche Vertragsparteien sind an der Liegenschaftsadresse wohnhaft. Sie haben Privatkapital in das landwirtschaftliche Wohngebäude investiert und haben drei getrennte Wohneinheiten geschaffen. Schon bei dieser Investition war die Überlegung vorhanden, die beiden Geschwister G. und W. bzw. die Schwägerin A. A. anteilig an diesem geschaffenen Besitz zu beteiligen.

Die Bezirksbauernkammer N. spricht sich gegen dieses Rechtsgeschäft aus, weil die ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung durch den Veräußerer Herrn J. A. nicht sicher gestellt ist und durch die Begründung von Wohnungseigentum keineswegs eine Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes eintrete und nicht gesichert sei, dass der bisherige Besitzer die weitere Bewirtschaftung der ideellen Anteile gesichert durchführen könne.

Die Berufungsschrift wendet im Wesentlichen Mangelhaftigkeit des Verfahrens durch Nichtausübung des Rechtes auf Gehör und unrichtige rechtliche Beurteilung ein, weil eine Zersplitterung des gemeinsamen Besitzes durchaus weder gewollt ist noch auch eintreten soll. Es wird auf ein gegenseitiges eingeräumtes Vorkaufsrecht verwiesen, es wird weiters darauf verwiesen, dass im Falle einer Veräußerung an Dritte ohnedies die Zustimmung der Bezirksgrundverkehrskommission einzuholen sei.

Zum Verfahrensmangel ist anzuführen, dass diese inzwischen durch Mitteilung der Verfahrensergebnisse jedenfalls bereinigt sind, und die Sach- und Rechtslage auch mit den Schriftenverfassern im Sinne einer Vertragsergänzung besprochen wurde, worauf die gegenseitigen Vorkaufsrechte zum Gegenstand einer Vereinbarung gemacht wurden und schließlich die Vertragsparteien ausdrücklich auf eine Aufteilung ihrer Miteigentumsanteile durch Real- oder Zivilteilung und auch auf das Recht zur Klage auf Aufteilung ihrer Miteigentümerschaft für jeden Miteigentümer verzichtet haben.

Schließlich haben die Parteien in einem Bewirtschaftungsvertrag vom 12.11.2006 die alleinige Bewirtschaftung durch Herrn J. A. vereinbart und sich ausdrücklich mit Erteilung entsprechender Auflagen einverstanden erklärt.

Ergänzend ist festzustellen, dass sich sämtliche Gebäude, in denen die Wohnungseigentumseinheiten Top 1 bis Top 3 errichtet wurden, sich am Grundstück Nr. x26 der EZ. x1 Grundbuch KG. X. befinden und dieses als Dorfgebiet gewidmet ist. Das Grundstück Nr. x26 weist insgesamt eine Fläche von 3.295 m² auf, wobei eine Fläche von 524 m² auf Baufläche Gebäude fällt und hinsichtlich des landwirtschaftlich genutzten Teils von 2.771 m² die Grundstücksadresse X. vermerkt ist. Damit ist auch hinlänglich sichergestellt, dass entsprechende Flächen für eine allfällige landwirtschaftliche Ausweitung für betriebliche Aktivitäten zur Verfügung stehen und somit eine weitere Entwicklung des landwirtschaftlichen Betriebes durch die Errichtung der Eigentumswohneinheiten nicht zu befürchten sind. Schließlich ist auch zu bemerken, dass in den landwirtschaftlichen Gebäuden die vertraglich vereinbarten Wohnungseigentumseinheiten Top 1 bis Top 3 bereits errichtet sind, womit tatsächlich  keine weiteren Gebäudeteile dem landwirtschaftlichen Betrieb entzogen werden.

In rechtlicher Hinsicht ist auf die Entwicklung der Judikatur im Grundverkehr insbesondere durch die Entscheidung des EuGH zur Kapitalverkehrsrichtlinie und des österreichischen Verfassungsgerichtshofs zur Ideal- und Realteilung und zur Inländerdiskriminierung zu verweisen, wonach zusätzlich auf die Bestimmungen der §§ 30 Abs. 5 Oö. Raumordnungsgesetz 1994 und § 9 Oö. Bauordnung 1994 zu verweisen sind, wonach auch in Übereinstimmung mit der Ansicht der Baurechtsabteilung des Landes Oberösterreich der Begründung von Wohnungseigentum in Grünland grundsätzlich nichts entgegen steht (Auskunft der Baurechtsabteilung des Amtes der Oö. Landesregierung, 20. September 2004, BauR-155821/1-2004, unter Hinweis auf Entscheidung VwGH vom 15.6.1999, Zl. 99/05/0105).

Damit sind aber sämtliche Genehmigungsvoraussetzungen zur Eigentumsübertragung wie in den gegenständlichen Vertragswerken und deren Ergänzung vorgesehen, gegeben, zumal auch die ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung durch Herrn J. A. in Hinkunft rechtlich und tatsächlich abgesichert ist. Auf Grund der konkreten Umstände dieses Falles ist auch eine Beeinträchtigung der weiteren landwirtschaftlichen Entwicklung durch die bereits errichteten Wohnungseigentumseinheiten nicht zu befürchten und es ist auch ein entsprechender weiterer Entwicklungsraum auf der Gebäudeliegenschaft vorhanden.

Den Berufungen  ist daher Folge zu geben und wie im Spruch ersichtlich zu entscheiden, wobei die gesicherte ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung und der Zusammenhalt der ideellen Anteile an der Liegenschaft durch die ersichtlichen Weisungen abzusichern war.

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Bescheid ist kein weiteres ordentliches Rechtsmittel zulässig.

Hinweis:

Gegen diesen Bescheid kann innerhalb von sechs Wochen ab der Zustellung eine Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof erhoben werden.
Die Beschwerde muss - von gesetzlichen Ausnahmen abgesehen - von einem Rechtsanwalt unterschrieben sein.
Bei Einbringung einer derartigen Beschwerde ist eine Gebühr von 180 Euro zu entrichten

Der Vorsitzende
der Landesgrundverkehrskommission
Dr. G. H u b e r , Präsident des LG. Steyr