BEIM AMT DER OÖ. LANDESREGIERUNG
4021 Linz
Bahnhofplatz 1
B e s c h e i d
Die Bezirksgrundverkehrskommission N. hat mit Bescheid vom 26. September 2006, Agrar20-157-2006, die Übertragung des Eigentumsrechtes an der Liegenschaft Grundstück Nr. x55/1 der EZ. x4 KG. 00000 O. im Ausmaß von 14.351 m² durch Frau R. A. an Herrn M. B. auf Grund des Kaufvertrages vom 10. Juli 2006 nicht genehmigt.
Dagegen richten sich die Berufungen beider Vertragsparteien.
Gemäß § 58 AVG. ergeht hierüber nachstehender
S p r u c h :
Den Berufungen wird F o l g e g e g e b e n und der angefochtene Bescheid dahin abgeändert, dass die Übertragung des Eigentumsrechts an der Liegenschaft, Grundstück Nr. x55/1 der EZ. x4 des Grundbuchs 00000 O. im Ausmaß von 14.351 m², durch Frau R. A. an Herrn M. B. auf Grund des Kaufvertrages vom 10. Juli 2006 mit der Auflage genehmigt wird, dass der Rechtserwerber Herr M. B. das verfahrensgegenständliche Waldgrundstück im Rahmen eines forstwirtschaftlichen Betriebes zu bewirtschaften hat.
Rechtsgrundlage: §§ 1 bis 4, 12 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF.
Herr M. B. hat eine Verwaltungsabgabe in der Höhe von 550 Euro binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Bescheides mit dem angeschlossenen Erlagschein an das Amt der oö. Landesregierung zu entrichten.
Für die Errichtung der Verwaltungsabgabe haften die Parteien (§ 31 Abs. 2 Oö. GVG. 1994) als Gesamtschuldner.
Rechtsgrundlage: § 32 Oö. GVG. 1994, iVm §§ 1 bis 3 der Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung 2002, LGBl.Nr. 137/2002.
B e g r ü n d u n g :
Die Bezirksgrundverkehrskommission N. hat mit dem angefochtenen Bescheid die im Spruch ersichtliche Eigentumsübertragung an dem Waldgrundstück Nr. x55/1 der EZ. x4 Grundbuch 00000 O. durch Frau R. A. an Herrn M. B. auf Grund des Kaufvertrages vom 10.7.2006 im Wesentlichen mit der Begründung nicht genehmigt, dass im Kaufvertrag ein wesentlich überhöhter Kaufpreis vereinbart wurde und somit der Versagungsgrund des § 4 Abs. 6 Ziffer 4 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF. vorliegt, weil die Gegenleistung den Verkehrswert erheblich übersteigt. Zu diesem Schluss gelangte der angefochtene Bescheid im Wesentlichen dadurch, dass der Verkehrswert des Waldgrundstückes mit derzeit insgesamt 2 €/m² ermittelt wurde, welcher Preis im gegenständlichen Kaufvertrag aber um ein Vielfaches überschritten wird.
Gegen diesen ablehnenden Bescheid richten sich die Berufungen beider Vertragsparteien, mit welcher auf die besondere Lage des Grundstückes verwiesen wird, mehrere Vergleichskaufverträge vorgelegt werden, aus welchen sich eine verkehrswertvergleichende Darstellung ergibt, die den gegenständlichen Kaufpreis als durchaus angemessen auswirft. Die gegenständliche Kaufpreisaufstellung wurde schließlich nachgereicht.
Der Berufung kommt im Wesentlichen Berechtigung zu.
Grundsätzlich ist gegen das forstfachliche Schätzungsgutachten im angefochtenen Bescheid nichts einzuwenden und es ist grundsätzlich davon auszugehen, dass das gegenständliche Waldgrundstück als solches durchaus richtig mit etwa 2 €/m² ermittelt worden ist.
Die Berufungswerber haben als Anlage zur Berufungsschrift auch einen DKM-Auszug vorgelegt, aus dem sich ergibt, dass beiderseits der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft jeweils über die Längsseiten der rechteckigen Grundstücksparzelle Nr. x55/1 Grundstücke der XY-Granit AG als Eigentümer anschließen und aus den eingeholten DORIS-Online-Landkarten ergibt sich weiters, dass die beiden Grundstücke x55/1 sowie das Grundstück Nr. x55/17 der XY-Granit AG derzeit in der Natur noch als Wald ausgewiesen sind, während auf der anderen Seite mehrere Liegenschaften der XY-Granit AG offenkundig zeigen, dass ein umfangreicher Granitabbau stattfindet.
Es trifft zu, dass das kaufgegenständliche Grundstück im Flächenwidmungsplan als Waldgrundstück ausgewiesen ist, dass dieses Grundstück aber andererseits an ein tatsächliches Steinbruchgebiet unmittelbar angrenzt und auf der anderen Seite ein weiteres Grundstück der XY-Granit Industrie AG liegt. Schließlich soll am kaufgegenständlichen Grundstück etwa bis zu einer Tiefe von 100 Meter Granitvorkommen bestehen und es wurde bereits im erstinstanzlichen Verfahren ein Anbot der B.- Granit Aktiengesellschaft vom 13.12.1993 über das Interesse hinsichtlich eines Abschlusses eines Pachtvertrages zur Granitgewinnung vorgelegt. Damit sind zwar die Parameter der forstwirtschaftlichen Bewertung des verfahrensgegenständlichen Grundstückes nicht widerlegt, weil tatsächlich derzeit eine andere Verwertungsmöglichkeit als für die Forstwirtschaft rechtlich nicht gegeben ist, doch zeigt sich ähnlich wie bei Bauerwertungsland, dass auf Grund der tatsächlich gegebenen Umstände mit dem Abbau von Granit gerechnet werden kann, wenn in den Folgejahren die entsprechenden Voraussetzungen dafür geschaffen werden. Die tatsächlichen Voraussetzungen sind aber insofern gut, als an beiden Seiten des Grundstückes Flächen der XY-Granit Industrie AG angrenzen und auf einer Fläche tatsächlich Granitabbau betrieben wird.
Da der Rechtserwerber Herr M. B. das verfahrensgegenständliche Grundstück keineswegs als Wald nutzen will, sondern an eine Verwertung durch die angrenzende XY-Granit Industrie AG in Form eines Abbauvertrages denkt, ist bei der tatsächlichen Bewertung der Liegenschaft vom Wert des besonderen Interesses auszugehen. Die von den Berufungswerbern vorgelegten Kaufverträge mit entsprechenden Preisvergleichen für Granitvorkommen zeigen aber, dass ein Quadratmeterpreis von etwa 14 € unter Berücksichtigung einer Verwertung mit einem entsprechenden Granitabbauvertrag keineswegs wirtschaftlich überhöht ist. Für den Käufer ist daher ein außerordentlicher Preis des besonderen Interesses maßgeblich, wenn dieser auch nach den entsprechenden positivrechtlichen Bewertungsvorschriften nicht als solcher festgestellt werden kann. Auf Grund der tatsächlich gegebenen Umstände ist das gegenständliche Waldgrundstück daher nicht als Waldgrundstück sondern als Erwartungsgebiet für einen Granitabbaubetrieb durchaus zu bewerten.
Unter diesen Gesichtspunkten ist allerdings bei Berücksichtigung eines Preises des besonderen Interesses nicht von einer Gegenleistung auszugehen, welche den Verkehrswert erheblich übersteigt.
Der Erwerber Herr M. B. hat schon in seinem Genehmigungsantrag erklärt, dass er das Waldgrundstück selbst bewirtschaften wird, sodass in Übereinstimmung mit dieser Erklärung ihm auch die Auflage zu erteilen ist, die verfahrensgegenständliche Liegenschaft ordnungsgemäß im Rahmen eines forstwirtschaftlichen Betriebes zu bewirtschaften.
Den Berufungen ist daher wie im Spruch ersichtlich, Folge zu geben.
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Bescheid ist kein weiteres ordentliches Rechtsmittel zulässig.
Hinweis:
Gegen diesen Bescheid kann innerhalb von sechs Wochen ab der Zustellung eine Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof erhoben werden.
Die Beschwerde muss - von gesetzlichen Ausnahmen abgesehen - von einem Rechtsanwalt unterschrieben sein.
Bei Einbringung einer derartigen Beschwerde ist eine Gebühr von 180 Euro zu entrichten
Der Vorsitzende
der Landesgrundverkehrskommission
Dr. Georg H u b e r , Präsident des LG. Steyr
