Agrar-900.536/45-2007-IV/Rt/Has

B e s c h e i d

Die Bezirksgrundverkehrskommission N. hat mit Bescheid vom 18. Dezember 2006, Agrar20-30-2-2006, die Übertragung des Eigentumsrechts an den Grundstücken Nr. 486/1, 486/3, 493, 510, 527/1, 756/2, 773, 902 und 905 aus der EZ. x3, an der Liegenschaft EZ. xx9, und am Grundstück Nr. 318/1 aus der EZ. xx6, jeweils des Grundbuches 00000 X., durch Herrn T. und Frau E. A. an Herrn MMag. J. B. (aufgrund des Kaufvertrages vom 16.05.2006) im zweiten Rechtsgang abgewiesen.

Dagegen richtet sich die Berufung des Erwerbers Herrn MMag. J. B..

Gemäß § 58 AVG ergeht hierüber nachstehender

S p r u c h :

Der Berufung wird  F o l g e    g e g e b e n  und der angefochtene Bescheid dahin abgeändert, dass die Übertragung des Eigentumsrechtes an den Liegenschaften
a) Grundstücke Nr. 486/1, 486/3, 493, 510, 527/1, 756/2, 773, 902 und 905 aus der Liegenschaft EZ. x3,
b) an der Liegenschaft EZ. xx9, und
c) an dem Grundstück Nr. 318/1 aus der Liegenschaft EZ. xx6,
jeweils GB. 00000 X.,
durch die Ehegatten Herrn T. A. und Frau E. A. an Herrn MMag. J. B. aufgrund des Kaufvertrages vom 16. Mai 2006 mit nachstehenden Auflagen bewilligt wird:
1. Der Erwerber Herr MMag. J. B. hat sämtliche verfahrensgegenständlichen Liegenschaften ordnungsgemäß selbst zu bewirtschaften.
2. Der Erwerber Herr MMag. J. B. hat einen Ausbildungskurs für landwirtschaftliche Facharbeiter zu absolvieren und binnen 2 Jahren ab Bescheidzustellung nachzuweisen.
3. Bei ernsthaften Vorbereitungen für die Errichtung einer Biogasanlage wird zur ordnungsgemäßen Selbstbewirtschaftung eine Übergangsfrist von 3 Jahren eingeräumt, in welcher lediglich eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der verfahrensgegenständlichen Liegenschaften allenfalls auch in Form einer Verpachtung eingeräumt wird.

Rechtsgrundlage: §§ 1 bis 4, 12 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF.

Der Käufer Herr MMag. J. B. hat eine Verwaltungsabgabe in der Höhe von 550 Euro binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Bescheides mit dem angeschlossenen Erlag-schein an das Amt der oö. Landesregierung zu entrichten.
Für die Errichtung der Verwaltungsabgabe haften die Parteien (§ 31 Abs. 2 Oö. GVG. 1994) als Gesamtschuldner.

Rechtsgrundlage: § 32 Oö. GVG. 1994, iVm §§ 1 bis 3 der Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung 2002, LGBl.Nr. 137/2002.

B e g r ü n d u n g :

Die Bezirksgrundverkehrskommission N. hat mit dem angefochtenen Bescheid vom 18. Dezember 2006, Agrar-20-30-2-2006, die Übertragung des Eigentumsrechtes an den verfahrensgegenständlichen Grundstücken durch die Ehegatten Herrn und Frau T. und E. A. an Herrn MMag. J. B. aufgrund des Kaufvertrages vom 16.05.2006, im zweiten Rechts-gang neuerlich abgewiesen und darauf hingewiesen, dass eine ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung durch den Erwerber Herrn MMag. J. B. nicht glaubhaft gemacht ist, so-dass eine Ausschreibung der verfahrensgegenständlichen Grundstücke nach § 5 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF. durchzuführen war und ein Kaufanbot des Landwirtschaftlichen Siedlungsfonds für Oberösterreich mit einem Anbot eines ortsüblichen Kaufpreises eingelangt ist. Der Antrag ist daher abzuweisen.

Schon mit der Entscheidung der Landesgrundverkehrskommission beim Amt der Oö. Landesregierung vom 9. Oktober 2006, Agrar-900.536/11-2006, wurde der seinerzeitigen Berufung Folge gegeben, der angefochtene Bescheid der Bezirksgrundverkehrskommis-sion N. aufgehoben und die Rechtssache zur Verfahrensergänzung, insbesondere zur Beurteilung der Frage der ordnungsgemäßen Selbstbewirtschaftung der verfahrensgegenständlichen Liegenschaften durch den Käufer MMag. J. B. im Sinne des § 4 Abs. 2 und 3 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF. und zur neuerlichen Entscheidung zurückverwiesen. Im angefochtenen Bescheid wird im Wesentlichen zusammenfassend (Seite 8) ausgeführt, dass eine Selbstbewirtschaftung der gegenständlichen Liegenschaften durch den Erwerber nicht glaubhaft gemacht werden konnte. Der Erwerber Herr MMag. J. B. hat im Wesentlichen ausgeführt, dass er die Liegenschaften deshalb kaufe, weil langfristige Pachtverträge für den Betrieb einer Biogasanlage allein keine sichere Grundlage darstellen würden. Als Alternative zur Errichtung der Biogasanlage würde er die gekauften Flächen zum Flachsanbau verwenden. Die erste Instanz stellte die Frage, warum überhaupt eine Verpachtung derzeit vorgenommen werden soll, wenn für den Fall der Nichterrichtung der Biogasanlage ohnehin eine konkrete Nutzung für den Flachsanbau bereits angedacht ist. Eine solche Nutzung für den Flachsanbau könnte sofort erfolgen, zumal der Erwerber Herr MMag. B. nach eigenen Angaben bereits im Besitz zumindest einer Lei-nenweberei ist und bereits Gespräche mit anderen Webereien geführt wurden. Sollte eine Biogasanlage errichtet werden, könnten die Flächen ohne weiteres auf die sodann benötigten Pflanzen umgestellt werden.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die Berufung des Herrn MMag. J. B., mit welcher er die Bewilligung der Eigentumsübertragung an sämtlichen verfahrensgegenständlichen Grundstücken anstrebt. In eventu beantragte er neuerliche Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und Zurückverweisung an die Erstbehörde, allenfalls Bewilligung der Eigentumsübertragung unter der Auflage, dass die verfahrensgegenständlichen Grundstücke ordnungsgemäß und nachhaltig im Rahmen eines eigenen oder anderen land- und forstwirtschaftlichen Betriebes zu bewirtschaften sind. Es wurde die Anberaumung einer mündlichen Berufungsverhandlung beantragt.

Der Berufung kommt im Sinne der spruchgemäßen Erledigung Berechtigung zu.

Zusammenfassend führt die Berufungsschrift im Wesentlichen aus, dass bei verfassungs-gemäßer Auslegung der Bestimmungen des Oö. Grundverkehrsgesetzes ohnedies nur eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebes gefordert werden dürfe, die Bestimmungen des Ediktalverfahrens nach § 5 Oö. Grund-verkehrsgesetz 1994 idgF. die EU-Gesetzgebung hinsichtlich der Kapitalverkehrsfreiheit wieder einschränke, ein gültiges Anbot im Sinne des § 5 Abs. 3 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF. ohnedies nicht vorliege, sodass schon nach der ausdrücklichen Rechtslage des Oö. Grundverkehrsgesetzes lediglich eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der verfahrensgegenständlichen Liegenschaften erforderlich sei. Schließlich habe der Berufungswerber schon mehrfach darauf hingewiesen, dass er mit entsprechenden Auflagen zur ordnungsgemäßen Selbstbewirtschaftung und Nachholung einer formellen landwirtschaftlichen Ausbildung ohnedies einverstanden sei.

Hinsichtlich der anzuwendenden Rechtsvorschriften und deren EU- und verfassungskonformen Auslegung besteht mit der Ansicht der Berufungsschrift im Wesentlichen kein Unterschied. Die in der Berufungsschrift angeführten Entscheidungen sind der Landesgrundverkehrskommission bekannt und werden bei der Judikatur schon mittlerweile jahrelang berücksichtigt, wobei darauf hinzuweisen ist, dass der Oberösterreichische Landesgesetzgeber bei der Oö. Grundverkehrsgesetznovelle 2006 auch darauf Rücksicht genommen hat.

Im Unterschied zur Auffassung der Berufungsschrift vertritt allerdings die Landesgrundverkehrskommission beim Amt der Oö. Landesregierung die Ansicht, dass die neue Bestimmung des § 5 Oö. Grundverkehrsgesetz1994 in der Fassung der Grundverkehrsgesetznovelle 2006 durchaus der österreichischen Verfassungsrechtslage und auch der europarechtlichen Rechtslage hinsichtlich der Kapitalverkehrsfreiheit nach Artikel 56 EG entspricht. Lediglich im Hinblick auf die neu geschaffene Bestimmung des § 5 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 in der geltenden Fassung wurde im § 4 Abs. 2 dieses Gesetzes eine ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung definiert und darüber hinaus eine ordnungs-gemäße Bewirtschaftung im Rahmen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes, wobei auch allenfalls eine Verpachtung zu verstehen ist. Die Berufungsschrift hat allerdings zutreffend erkannt, dass das § 5 Verfahren eine Einschränkung der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung im Rahmen irgendeines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes darstellt. Dies ist aber aus strukturpolitischen Maßnahmen durchaus gerechtfertigt und nur dann von Bedeutung, wenn in einem durchgeführten § 5 Verfahren tatsächlich Anbote gelegt werden.

Nach der Bestimmung des § 5 Abs. 2 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF. kann der Vor-sitzende von einer Bekanntmachung gemäß § 5 Abs. 1 dieses Gesetzes absehen, wenn anzunehmen ist, dass der Rechtserwerb bereits aus den Gründen des § 4 Abs. 6 dieses Gesetzes zu versagen oder der Rechtserwerb nach § 4 Abs. 5 dieses Gesetzes zu genehmigen ist.

Nach Abs. 3 dieser Bestimmung ist der Rechtserwerb auch zu untersagen, wenn der Landwirtschaftliche Siedlungsfonds für Oberösterreich in Erfüllung seiner Aufgaben nach § 16 Abs. 1 lit. a Oö. LSG 1970, innerhalb der Bekanntmachungsfrist der Behörde ein Kaufanbot für alle in der Bekanntmachung angeführten Flächen zu einem mindestens ortsüblichen Preis vorlegt. Verspätete Anbote sind nicht zu berücksichtigen. Nach Abs. 4 dieser Bestimmung muss ein Kaufanbot mindestens bis ein Monat nach Rechtskraft der Entscheidung der Behörde über den ursprünglichen Rechtserwerb verbindlich sein.

Zutreffend verweist die Berufungsschrift auf das Gesetz über das Landwirtschaftliche Siedlungswesen vom 20.3.1970 (Oö. LSG 1970) insbesondere auf § 18 Abs. 5, welche die Vertretung des Fonds in der Weise regelt, dass schriftliche rechtsverbindliche Erklärungen des Fonds vom Vorsitzenden und einem weiteren Mitglied zu unterfertigen sind. Das aktenkundige Kaufanbot des Landwirtschaftlichen Siedlungsfonds ist von Ing. J. P., Geschäftsstellenleiter, am 3.7.2006 unterfertigt worden.
Schließlich enthält dieses Anbot vom 30.6.2006 keine Bindungsfrist, woraus die Rechtsmittelschrift schließt, dass in Folge Zeitablaufes dieses Anbot zu dem nicht mehr rechts-verbindlich ist.

Im Vorlagebericht zur gegenständlichen Berufung verweist der Vorsitzende der Bezirksgrundverkehrskommission N. auf die im Akt befindliche Vollmacht des Landwirtschaftlichen Siedlungsfonds für Oberösterreich vom 13.06.2006. Tatsächlich wurde von der Landwirtschaftskammer für Oberösterreich mit Faxnachricht vom 5. Februar 2007 in der Anlage die gewünschte Vollmacht zur weiteren Verwendung an die BH-N. zu Handen Herrn Dr. N. übermittelt. Mit der gegenständlichen Vollmacht vom 13.06.2006, wurde der Geschäftsstellenleiter des Landwirtschaftlichen Siedlungsfonds für Oberösterreich, Herr Ing. J. P., bevollmächtigt zum Ankauf/Weiterverkauf von Grundstücken in der KG. 00000 X., die Unterfertigung der Übereinkommen vor der Agrarbezirksbehörde für Oberösterreich, den Landwirtschaftlichen Siedlungsfonds für Oberösterreich zu vertreten und die entsprechenden Erklärungen zu unterschreiben. Die Unterschrift wurde vom Vor-sitzenden des Kuratoriums und einem weiteren Mitglied des Kuratoriums bestätigt.

In rechtlicher Hinsicht handelt es sich somit um eine Spezialvollmacht, erteilt an Herrn Ing. J. P. zur Vertretung und Unterfertigung von Übereinkommen vor der Ararbezirksbehörde. Unter bestimmten Umständen können nämlich Rechtsgeschäfte über land- und forstwirtschaftliche Grundstücke auch durch Übereinkommen vor der Agrarbezirksbehörde geschlossen werden. Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, sind Eigentumsübertragungen durch die Bezirksgrundverkehrsbehörde zu behandeln. Insofern ist davon aus-zugehen, dass die Spezialvollmacht somit auch zur Vertretung vor der Bezirksgrundverkehrsbehörde insbesondere zur Legung von Anboten im Sinne des § 5 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF. gedacht ist. Der Landwirtschaftliche Siedlungsfonds für Oberösterreich hat mit Eingabe vom 28. Februar 2007 an die Landesgrundverkehrskommission mitgeteilt, dass in der Kuratoriumssitzung des Landwirtschaftlichen Siedlungsfonds für Oberösterreich am 20. Juni 2006 ein Beschluss gefasst wurde, dass der Landwirtschaftliche Siedlungsfonds für Oberösterreich ein Kaufanbot in gegenständlicher Angelegenheit an die Bezirksgrundverkehrskommission N. richtet.
Gemäß § 2 Abs. 3 der Geschäftsordnung für den Landwirtschaftlichen Siedlungsfonds für Oberösterreich ist der Geschäftsstellenleiter für die Geschäftsführung, die ordnungs-gemäße Abwicklung der Geschäfte des Fonds und die Vollziehung der Beschlüsse des Kuratoriums verantwortlich. Mit dem gegenständlichen Schreiben wird bestätigt, dass der Geschäftsstellenleiter Herr Ing. J. P. vom Kuratorium beauftragt wurde und somit berechtigt war, ein Kaufanbot, im vorliegenden Fall an die Bezirksgrundverkehrskommission zu richten und es wurde außerdem bereits am 13. Juni 2006 eine Vollmacht darüber ausgestellt, dass der Geschäftsstellenleiter Herr Ing. J. P. zur Unterfertigung von Übereinkommen vor der Agrarbezirksbehörde zum An- und Weiterverkauf von Grundstücken in der KG. 00000 X. bevollmächtigt wurde.

Der Landwirtschaftliche Siedlungsfonds für Oberösterreich hat mit Eingabe vom 19. Juni 2007 das bisherige Kaufanbot ergänzt, dass hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen Grundstücke als Kaufpreis ein Betrag von € 162.000,-- geboten wird. Es ist die Weitervermittlung an zwei Landwirte zur Aufstockung und Arrondierung vorgesehen. Der Landwirtschaftliche Siedlungsfonds für Oberösterreich erklärte nun, dass dieses Kaufan-bot bis mindestens ein Monat nach Rechtskraft der Entscheidung der zuständigen Grundverkehrsbehörde verbindlich ist.

Nach Ansicht der Landesgrundverkehrskommission beim Amt der Oö. Landesregierung ist das Kaufanbot des Landwirtschaftlichen Siedlungsfonds im gegenständlichen Verfahren rechtsverbindlich, weil Herr Ing. J. P. zum Abschluss von Rechtsgeschäften und ins-besondere zur Legung des gegenständlichen Anbots ausdrücklich bevollmächtigt wurde, die Vollmachtgeber die im Gesetz angeführten vertretungsbefugten Organe sind und schließlich auch die Bindungsfrist von mindestens ein Monat nach Rechtskraft der Entscheidung der zuständigen Grundverkehrsbehörde vorliegt. Wenngleich der Vorsitzende der Grundverkehrskommission N. die Rechtsansicht vertritt, dass es sich bei dieser Bindungsfrist um eine Rechtsbedingung handelt, die schon im Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF. ausdrücklich geregelt ist, ist durchaus auch vertretbar, dass es sich dabei um eine privatrechtliche Willenserklärung handelt, welche ausdrücklich im Anbot aufzuscheinen hat, so ist auch diese Rechtsansicht und die damit verbundene Bedingung er-füllt, weil bei Anwendung der Bestimmung des § 13 Abs. 3 AVG die Behörde angehalten gewesen wäre, die Behebung allfälliger Mängel unter Fristsetzung zu veranlassen. Hin-sichtlich des verfahrensgegenständlichen Anbots sind derzeit aber alle Mängel beseitigt und es ist in rechtlicher Hinsicht davon auszugehen, dass es sich um ein rechtsgültiges Anbot im Sinne der Bestimmung des § 5 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF. handelt.

Dies bedeutet in rechtlicher Hinsicht nach Durchführung eines § 5 Grundverkehrsgesetzverfahrens aber, dass dieses Anbot nur dann keine rechtliche Wirkung erzeugen kann, wenn der Erwerber der verfahrensgegenständlichen Grundstücke selbst ordnungsgemäß im Sinne der Bestimmung des § 4 Abs. 2 Punkt 1. Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF. bewirtschaftet. Nur bei ordnungsgemäßer Selbstbewirtschaftung der verfahrensgegenständlichen Liegenschaften ist daher ein Anbot im § 5 Verfahren ohne rechtliche Wirkung. Würde der Rechtserwerber die verfahrensgegenständlichen Grundstücke im Rahmen irgendeines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes allenfalls auch durch Verpachtung bewirtschaften, wäre die Übertragung des Eigentumsrechtes deshalb abzulehnen, weil ein entsprechendes Anbot im § 5 Verfahren vorliegt.

Nach Lage dieses Falles ist daher für die Bewilligung der Eigentumsübertragung an den verfahrensgegenständlichen Liegenschaften eine ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung durch den Erwerber Voraussetzung.

Schon in der Entscheidung der Landesgrundverkehrskommission vom 9. Oktober 2006, wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass ein Ermittlungsverfahren zur Frage der ordnungsgemäßen Selbstbewirtschaftung der verfahrensgegenständlichen Liegenschaften durch den Erwerber im Sinne der Bestimmungen des § 4 Abs. 2 und 3 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF. durchzuführen sein wird.

Der angefochtene Bescheid verweist hinsichtlich der Glaubhaftmachung der ordnungs-gemäßen Selbstbewirtschaftung der verfahrensgegenständlichen Liegenschaften in erster Linie auf die Angaben des Berufungswerbers selbst, der angibt, die Liegenschaften vor-erst verpachten zu wollen.
Erst nach der Realisierung eines Biogasprojektes sollten die verfahrensgegenständlichen Grundstücke im Rahmen dieses Projektes selbst bewirtschaftet werden.

Nach dem Bericht der Bezirksbauernkammer N. vom 17. Mai 2007 sind derzeit im Besitz des Berufungswerbers MMag. J. B. und der H.- Immobilien LLC in Streubesitz liegende Besitzkomplexe mit einem Gesamtausmaß von derzeit 14,4440 ha. Davon sind etwa 6,2684 ha landwirtschaftlich genutzt, 6,9411 ha Wald, 0,0670 ha Baufläche befestigt, 0,5307 ha Baufläche Gebäude, 0,5789 ha Baufläche begrünt und 0,0579 ha sonstige Fläche (Weg). Die landwirtschaftlich nutzbaren Flächen werden durchwegs von Nachbarn oder Landwirten bewirtschaftet, teilweise scheinen Flächen auch nicht bewirtschaftet zu werden.

Damit erhebt sich aber die Frage, wie glaubhaft die behauptete ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen Grundstücke ist, wenn der Berufungswerber bisher im Eigenbesitz befindliche landwirtschaftliche Flächen auch nicht selbst ordnungsgemäß bewirtschaftet. Der Berufungswerber erklärt hiezu, dass sämtliche Waldflächen selbstbewirtschaftet werden, ca. 5 ha landwirtschaftliche Flächen werden unter seiner Aufsicht und Anleitung durch den Vorbesitzer Herrn G. bewirtschaftet und bei den restlichen Flächen handelt es sich teilweise um steilste Hangflächen im Raum H., die landwirtschaftlich kaum nutzbar sind. Realistisch kann somit aus der Nutzung der bisher im Eigentum des Berufungswerbers stehenden land- und forstwirtschaftlichen Grundflächen nicht folgerichtig auf eine Glaubhaftmachung der ordnungsgemäßen Selbstbewirtschaftung der verfahrensgegenständlichen Grundstücke oder auf eine nicht ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung dieser Grundstücke geschlossen werden.

Tatsächlich ist allerdings wie auch im angefochtenen Bescheid erkannt wurde, die Frage der Errichtung einer Biogasanlage ebensoweit von entscheidender Bedeutung, als da-durch auch auf Selbst- oder Fremdbewirtschaftung geschlossen werden kann.
 
Der Erstbehörde ist auch noch ebensoweit beizupflichten, als die Frage der Biogasanlage derzeit nur als Denkansatz  besteht und ein konkretes Betriebskonzept nicht vorliegt. Aus der Aktenlage ist auch unschwer zu erkennen, dass die Behörden vor Ort einem Biogasprojekt durch den Berufungswerber Herrn MMag. J. B. sehr kritisch gegenüberstehen und dieses insgesamt eher ablehnen als befürworten. Grundsätzlich ist aber die Lage so einzuschätzen, dass derzeit alternative Formen der Energiegewinnung durchaus positiv eingeschätzt werden und solche Tendenzen durchaus der nationalen und auch EU-Politik entsprechen. Im Grundsätzlichen bestehen hinsichtlich des Flächenbedarfs zum Betrieb einer Biogasanlage zur Stromerzeugung insoweit keine erheblichen Meinungsunterschiede, als auch vom Berufungswerber realistisch ein Flächenbedarf von
etwa 200 bis 250 ha für den Betrieb seiner angedachten Anlage erforderlich ist. Es ent-spricht weiters durchaus wirtschaftlich akzeptierter Überlegung, dass eine gewisse Grundfläche als Eigenfläche zur Verfügung stehen soll, was im gegenständlichen Fall die verfahrensgegenständlichen Liegenschaften im Ausmaß von etwa 17,8263 ha darstellen sollen. Nach Ansicht des Berufungswerbers sollen die restlichen Flächen durch langfristige Lieferverträge gesichert werden, was durchaus nachvollziehbar und keineswegs unrealistisch erscheint. Es entspricht weiters durchaus übereinstimmender Überzeugung und geht von Erfahrungswerten aus, dass die Vorlaufzeit bis zur Inbetriebnahme einer vom Berufungswerber geplanten Biogasanlage zur Stromerzeugung durchaus zwei bis drei Jahre in Anspruch nehmen wird.

Der Berufungswerber hat schon im Genehmigungsantrag an die Erstbehörde die Errichtung einer Biogasanlage zur Stromerzeugung als Geschäftszweck angegeben. Die verfahrensgegenständlichen Grundstücke sollen der Lieferung von Biomasse dienen und die restliche Zulieferung soll von Landwirten aus der näheren Umgebung erfolgen. Bis zur Fertigstellung der Biogasanlage werden die landwirtschaftlichen Grundstücke an die Verkäufer verpachtet. Sofort nach Inbetriebnahme der Biogasanlage wird der Berufungswerber einen landwirtschaftlichen Facharbeiter beschäftigen, der sodann die ordnungsgemäße Bewirtschaftung übernehmen soll. Die Bewirtschaftung der kaufgegenständlichen Waldgrundstücke wird durch den Käufer selbst erfolgen, wobei alle dazu erforderlichen Maschinen und Geräte vorhanden sind.

Der Berufungswerber hat für den Fall des Nichtzustandekommens einer Biogasanlage zur Stromerzeugung als Alternative auch die Möglichkeit von Flachsanbau und Verarbeitung zu Fertigprodukten mit in der Region vorhandenen Betrieben angeboten. Wenn nun die Erstbehörde meint, der Berufungswerber müsste zur Glaubhaftmachung einer ordnungs-gemäßen Selbstbewirtschaftung bis zur Errichtung einer Biogasanlage wenigstens das Alternativprojekt des Flachsanbaues umsetzen, so ist aus wirtschaftlicher Sicht durchaus der Ansicht der Berufungsschrift beizutreten, dass für einen zwei bis dreijährigen Zeit-raum sich die Installierung des Flachsanbaus und der Errichtung einer Zusammenarbeit mit entsprechenden Verarbeitungsanlagen wirtschaftlich nicht vertretbar ist. 

Der Berufungswerber ist hinsichtlich seines Biogasprojektes zur Stromerzeugung kei-neswegs auf die von ihm angedachten Lösungen fixiert sondern ist insoweit beweglich, als er diese Anlage nur dort wird errichten können, wo auch entsprechende optimale Standortvoraussetzungen gegeben sind, wobei er konkret an einige Standorte denkt.

Weder die Tatsache der bisher nicht ordnungsgemäß selbstbewirtschafteten landwirtschaftlichen Flächen noch der Umstand, dass die Biogasanlage weder genehmigt noch konkrete Betriebskonzepte vorliegen überzeugen in der Richtung, dass der Berufungswerber Herr MMag. J. B. die Errichtung einer Biogasanlage zur Stromerzeugung nur als Behauptung vorgeschoben hat, um die gegenständlichen Grundstücke kaufen zu können, tatsächlich aber keineswegs an der Errichtung einer solchen Anlage oder an Flachsanbau mit Weiterverarbeitung denkt, all diese Konzepte somit nur Schutzbehauptungen sein sollten, in Wirklichkeit es dem Berufungswerber nur darauf ankäme, in land- und forst-wirtschaftliche Liegenschaften zu investieren, ohne sie selbst bewirtschaften zu wollen.

Beide vom Berufungswerber aufgezeigten Projekte sind grundsätzlich realistisch auch in der Region X. umsetzbar und beide Konzepte können bei ordnungsgemäßer Planung und Umsetzung durchaus auch nachhaltige Einkünfte abwerfen, was im grundsätzlichen durchaus auch aus verschiedenen Medienberichten zu bestätigen ist. Es muss grundsätzlich aber auch dem Berufungswerber Herrn MMag. J. B. zugebilligt werden, dass er solche Projekte durchaus in wirtschaftlicher Sicht optimal abwickeln kann, zumal er derzeit auch als Unternehmer in verschiedenen Bereichen offenbar erfolgreich tätig ist.

Die Landesgrundverkehrskommission beim Amt der Oö. Landesregierung ist daher der Ansicht, dass die im Grundsätzlichen vom Berufungswerber aufgezeigten Projekte durch-aus realistisch sind, sodass dem Berufungswerber auch nicht abgesprochen werden kann, dass er solche Projekte tatsächlich umsetzen will. Es liegt in der Natur beider Projekte, dass gewisse Anlaufzeiten und Vorbereitungen notwendig sind, die der Berufungswerber aber derzeit nicht in die Tat umsetzen kann, weil ihm die verfahrensgegenständlichen Grundstücke noch gar nicht gehören. Nach ständiger Judikatur ist daher dem Berufungswerber zur Umsetzung seiner geplanten Projekte eine entsprechende Vorbereitungszeit einzuräumen, wenn er diese Projekte tatsächlich umsetzen will. Die Landesgrundverkehrskommission beim Amt der Oö. Landesregierung geht daher unter Berücksichtigung aller Umstände davon aus, dass der Berufungswerber die verfahrensgegenständlichen Grundstücke jedenfalls selbst ordnungsgemäß bewirtschaften will und auch wird, wobei einerseits die Möglichkeit realistisch angedacht ist, eine Biogasanlage zur Stromerzeugung oder Flachsanbau mit Weiterverarbeitung zu Endprodukten erfolgen soll, oder an-dererseits der Berufungswerber die verfahrensgegenständlichen Grundstücke sofort ordnungsgemäß selbst bewirtschaften wird und land- und forstwirtschaftliche Produkte er-zeugen wird wie sie der Region entsprechen.

In rechtlicher Hinsicht ist somit von einer ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung durch den Berufungswerber auszugehen, wobei aber für den Fall der Errichtung einer Biogasanlage oder der Alternative Flachsanbau entsprechende Vorbereitungszeiten notwendig sind, welche bei der Errichtung einer Biogasanlage zur Stromerzeugung realistisch mit drei Jahre angenommen wurde. Wenn der Berufungswerber somit realistisch nachvollziehbare Vorbereitungshandlungen für die Errichtung einer Biogasanlage zur Stromerzeugung umsetzt, ist ihm eine Vorbereitungs- und Übergangsfrist von drei Jahren eingeräumt worden, in welcher Zeit er die verfahrensgegenständlichen Grundstücke noch nicht selbst ordnungsgemäß zu bewirtschaften hat. In dieser Zeit kann der Berufungswerber daher die Grundstücke auch verpachten. Jedenfalls hat der Berufungswerber umgehend eine Ausbildung als landwirtschaftlicher Facharbeiter zu absolvieren und binnen zwei Jahren ab Bescheidzustellung den Nachweis dieser Ausbildung zu erbringen. Diese Auf-lagen ergehen einerseits mit Zustimmung des Berufungswerbers und sind andererseits aber aus Sicht der Berufungsbehörde notwendig und zweckmäßig, um eine ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung der Liegenschaften zu gewährleisten. Dies ist aus rechtlicher Hinsicht deshalb notwendig, weil im Aufgebotsverfahren nach § 5 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF. ein ordnungsgemäßes Anbot richtig gestellt wurde. Wäre es im § 5 Ver-fahren nicht zur Abgabe eines rechtsverbindlichen Anbotes gekommen, wäre nach der Rechtslage § 4 Abs. 2 Z. 2 in Verbindung mit § 5 Abs. 1 eine ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung der verfahrensgegenständlichen Grundstücke nicht erforderlich, es würde in diesem Fall eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung im Rahmen irgendeines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes, somit auch eine Verpachtung an einen Landwirt ausreichen.

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Bescheid ist kein weiteres ordentliches Rechtsmittel zulässig.

Hinweis:

Gegen diesen Bescheid kann innerhalb von sechs Wochen ab der Zustellung eine Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof erhoben werden.
Die Beschwerde muss - von gesetzlichen Ausnahmen abgesehen - von einem Rechtsanwalt unterschrieben sein.
Bei Einbringung einer derartigen Beschwerde ist eine Gebühr von 180 Euro zu entrichten

Der Vorsitzende
der Landesgrundverkehrskommission
Dr. Georg H u b e r , Präsident des LG. Steyr