Agrar-900.561/16-IV-2007/Rt/Ti

B e s c h e i d

Die Bezirksgrundverkehrskommission N. hat mit Bescheid vom 3. Juli 2007, Agrar20-109-2007, die Übertragung des Eigentumsrechtes an dem Grundstück Nr. xx1 LN aus der Liegenschaft EZ. x4 GB. 00000 S.; durch Herrn J. und Frau C. A. als Verkäufer und Herrn G. und Frau S. B. als Käufer auf Grund des Kaufvertrages vom 19. April 2007 nicht genehmigt.

Dagegen richten sich die Berufungen des Herrn G. und der Frau S. B. .

Gemäß § 58 AVG. ergeht hierüber nachstehender

S p r u c h :

Den Berufungen wird  F o l g e   g e g e b e n  und der angefochtene Bescheid dahin abgeändert, dass die Übertragung des Eigentumsrechtes an dem Grundstück Nr. xx1 LN aus der Liegenschaft EZ. x4, KG. 00000 S., auf Grund des Kaufvertrages vom 19. April 2007 durch Herrn J. und Frau C. A. an Herrn G. und Frau S. B. genehmigt wird und die Auflage erteilt wird, das verfahrensgegenständliche Grundstück selbst ordnungsgemäß zu bewirtschaften.

Rechtsgrundlage: §§ 1 bis 4, 12 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF.
Herr G. und Frau S. B. haben eine Verwaltungsabgabe in der Höhe von 55 Euro binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Bescheides mit dem angeschlossenen Erlagschein an das Amt der oö. Landesregierung zu entrichten.
Für die Errichtung der Verwaltungsabgabe haften die Parteien (§ 31 Abs. 2 Oö. GVG. 1994) als Gesamtschuldner.

Rechtsgrundlage: § 32 Oö. GVG. 1994, iVm §§ 1 bis 3 der Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung 2002, LGBl.Nr. 137/2002.

B e g r ü n d u n g :

Die Bezirksgrundverkehrskommission N. hat mit dem angefochtenen Bescheid vom 3.7.2007, Agrar20-109-2007, die mit Kaufvertrag vom 19. April 2007 vorgesehene Übertragung des Grundstücks Nr. xx1 LN durch Herrn J. und Frau C. A. an Herrn G. und Frau S. B. im Wesentlichen mit der Begründung nicht genehmigt, dass durch die Abtrennung des gegenständlichen Grundstückes die aktive Landwirtschaft bzw. der Landwirtschaftsbetrieb der Ehegatten A. erheblich geschädigt wird und andererseits zufolge der geringen Fläche auch bei den Erwerbern den Ehegatten B. keineswegs ein leistungsfähiger Landwirtschaftsbetrieb oder gesunder landwirtschaftlicher Besitz geschaffen werden kann. Es kann bei den Erwerbern keineswegs das Mindestmaß an betrieblichen Merkmalen für einen landwirtschaftlichen Betrieb im Sinne einer Ausübung einer planvollen, grundsätzlich auf Erzielung von Einnahmen gerichteten nachhaltigen Tätigkeit ausgegangen werden. Auch eine Interessensabwägung nach § 4 Abs. 5 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 kann zu keiner Genehmigung des vorgesehenen Eigentumsübergangs führen.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die Berufung des Herrn G. und der Frau S. B., mit welcher sie die Genehmigung des Eigentumsüberganges beantragen.

Die Landesgrundverkehrskommission beim Amt der oö. Landesregierung hat das Ermittlungsverfahren durch Vorlage des Kaufvertrages, Einsicht in den Grundbuchsauszug EZ. x50 KG. S. und DKM Auszug, DORIS-Online-Landkartenauszüge, Stellungnahme des Marktgemeindeamtes S. vom 3. August 2007 sowie Befürwortung des gegenständlichen Eigentumsübergangs durch die Marktgemeinde S. vom 8. August 2007 und Stellungnahme der Bezirksbauernkammer N. vom 18.6.2007 ergänzt und gelangt damit zu nachstehenden ergänzenden Feststellungen:

Das verkaufsgegenständliche Grundstück Nr. xx1 der EZ. x4 KG. 00000 S. weist eine Gesamtfläche von 2.158 m² auf. Es liegt eine relativ starke Hangneigung vor. Das Grundstück ist lang gestreckt und liegt mit einer Schmalseite an einem landwirtschaftlichen Interessentenweg, durch den es auch aufgeschlossen ist. Die Verkäufer haben das Grundstück bisher als Wiese zur Futtergewinnung für ihren Rinderbestand genutzt. Durch die Hanglage und die schmale Konfiguration des Grundstückes gestaltet sich die Bewirtschaftung einigermaßen schwierig. Ein großer Teil des Grundstückes besteht aus einer Böschung und kann überhaupt nicht mit Maschinen bearbeitet werden. Dieses kaufgegenständliche Grundstück stellt außerdem ein Einzelgrundstück dar und schließt nicht an den Besitz der Liegenschaft der Verkäufer an. Die gegebene Streulage stellt eine zusätzliche Bewirtschaftungserschwernis für die Verkäuferehegatten A. dar. Der Betrieb der Verkäuferehegatten A. weist eine Fläche von 13,1 ha auf, wobei 5,23 ha Waldbestand sind und wird schon seit zwei Generationen im Nebenerwerb geführt. Die Landwirtschaft war also nie die einzige Existenzgrundlage der Familie. Die Bewirtschaftung konnte bisher nur dadurch aufrecht erhalten werden, weil die Eltern der Verkäuferehegatten, nämlich Herr J. und Frau M. A., welche den Betrieb am 20.12.2000 übergeben hatten, alle land- und forstwirtschaftlichen Arbeiten bisher verrichtet haben. Infolge einer dramatischen Verschlechterung des Gesundheitszustandes von Frau M. A. kann sie aber in Zukunft keine körperlichen Arbeiten mehr verrichten. Auf Grund dieses Umstandes haben sich nun die Verkäuferehegatten Herr J. und Frau C. A. entschlossen, ab Dezember 2007 den Landwirtschaftsbetrieb zur Gänze aufzugeben. Es ist daher geplant, die vorhandenen landwirtschaftlich nutzbaren Flächen zu verpachten bzw. durch andere Landwirtschaftsbetriebe nutzen zu lassen. Auf Grund dieser geänderten Situation wird daher ab dem Jahr 2008 der auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück errichtete Geräteschuppen zur Unterstellung landwirtschaftlicher Geräte für die Verkäuferehegatten A. nicht mehr benötigt werden.

Schon jetzt wird die verfahrensgegenständliche Grundstücksfläche von den Erwerberehegatten B. in der Weise verwendet, dass auf einem Teil der Fläche im Ausmaß von etwa 500 m² Gemüse und Futterhackfrüchte wie Rote Rüben, Kohlrabi, Kartoffel, Zwiebel, Gurken, Salat, Kraut und Futterrüben angebaut sind. Ein weiterer Teil der Fläche von etwa 400 m² dient als Holzlagerplatz. Die von den Voreigentümern errichtete Lagerhütte im Ausmaß von 60 m² wird für die Haltung von Tieren genutzt und zwar: 56 Hühner, davon 18 Legehennen in Freilandhaltung mit großzügigen Auslaufflächen. Dazu kommen noch 12 Hühner der Rasse Zwergholländer. Zusätzlich ist die Einstellung je einer Population der Rasse Altsteirer und Sulmentaler mit je sechs Hennen und einem Hahn geplant. Dabei handelt es sich um bereits vom Aussterben bedrohte gefährdete Haustierrassen, die auf diese Weise erhalten werden können. Vier Wildenten und 13 Laufenten werden am kaufgegenständlichen Grundstück ebenfalls gehalten. 12 vorhandene Kaninchen werden als Fleischlieferanten dienen. Nach Ansicht der Bezirksbauernkammer leisten die Käuferehegatten B. damit einen wertvollen Beitrag zur Erhaltung alter Haustierrassen. In diesem Sinne betätigt sich auch der Käufer Herr G. B. als Vortragender bei Informationsveranstaltungen in Schulklassen, wo er das Werden von Geflügelküken vom Ei bis zum Schlüpfen anschaulich darstellt.

Herr G. B. ist ausgebildeter Fleischermeister und bei einem renommierten Schlachtbetrieb in U. beschäftigt. Frau S. B. ist ausgebildete Verkäuferin, übt ihren Beruf derzeit aber nicht aus, da sie sich der Erziehung ihres Kleinkindes widmet.

Die Käuferehegatten Herr G. und Frau S. B. bringen ausreichende Erfahrung in der Landwirtschaft mit, zumal der Vater bzw. Schwiegervater der Käuferehegatten lange Zeit im elterlichen Betrieb mitgearbeitet und seine Erfahrungen entsprechend weitergegeben hat, die die Käuferehegatten nunmehr erfolgreich anwenden. Herr G. B. hat außerdem umfangreiche Kenntnisse durch Studium von Fachbüchern erworben. Zusätzlich hatten die Käuferehegatten B. im Zeitraum von 1993 bis zum Frühjahr 2007 einen landwirtschaftlichen Betrieb mit einer Fläche von 0,5 ha gepachtet, wo sie Geflügelzucht betrieben haben. Diese Geflügelhaltung erstreckte sich auf 70 bis 80 Hühner verschiedenster Rassen, etwa 35 Sachsenenten, zwei Pommerngänse mit einem Gänserich, die jeweils sechs bis acht Gössel pro Jahr hervorbrachten. Eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der kaufgegenständlichen Flächen durch die Käufer ist nach Ansicht der Bezirksbauernkammer N. sicher gestellt und konnte auch anlässlich eines Lokalaugenscheins durch die Bezirksbauernkammer N. bestätigt werden. Zusammenfassend vertritt die Bezirksbauernkammer N. die Ansicht, dass durch den Verkauf des gegenständlichen Grundstückes im Ausmaß von 2.158 m² keine gravierende  Existenzgefährdung des Verkäuferbetriebes auftritt und die vorliegende Einzellage des Grundstückes, die ungünstige Konfiguration sowie die Hanglage für den Betrieb ohnedies eher eine Belastung darstellen. Zudem ist ein Maschineneinsatz nicht möglich, sodass das Grundstück auch für andere Landwirte nicht attraktiv erscheint. Die Bewirtschaftung solcher Flächen wird immer mehr zum Problem, was sich insbesondere im Gemeindegebiet von S. bereits deutlich zeigt, wo der Waldanteil bereits über 60 % beträgt. Für die Lebensqualität der ortsansässigen Bevölkerung und auch im Sinne der Landeskultur kommt daher der Pflege der ortsüblichen Bewirtschaftung von Grünlandflächen nach Ansicht der Bezirksbauernkammer erhöhte Bedeutung zu.

Diese Feststellungen ergeben sich aufgrund der klaren und schlüssigen Ausführungen, auf Grund der Befundaufnahme und Begutachtung der Bezirksbauerkammer N., welche auch durch die Stellungnahme des Marktgemeindeamtes S. vom 8. August 2007 eindrücklich bestätigt werden, wobei die Gemeinde auch ausdrücklich darauf hinweist, dass eine weitere Bewirtschaftung dieser Grünlandfläche für die Region wichtig ist. Auch der Bürgermeister, Herr J. L. bestätigt, dass Frau M. A. extreme Probleme mit der Hüfte habe und somit mit Jahresende die Tierhaltung und die Bewirtschaftung der Landwirtschaft aufgegeben werden muss. Auch die ordnungsgemäße Bewirtschaftung durch die Erwerberehegatten B. wird von Seiten der Gemeinde ausdrücklich bestätigt. Es liegt auch im ausdrücklichen Interesse der Marktgemeinde S., dass vereinzelt liegende Grundstücksflächen wie die verfahrensgegenständliche, auch weiterhin bewirtschaftet werden.

Die wirtschaftliche Betrachtung der gegenständlichen Situation stellt sich somit in der Weise dar, dass zufolge gesundheitlicher Beeinträchtigung ab Jahresende der Landwirtschaftsbetrieb der Ehegatten A. nicht mehr weitergeführt werden wird, sodass die landwirtschaftlich nutzbaren Flächen verpachtet werden sollen. Pachtinteressen für das gegenständliche Einzelgrundstück wird es wahrscheinlich nicht geben, weil aufgrund der Beschaffenheit der Liegenschaft der Ertragswert sehr niedrig sein wird. Die eben errichtete Lagerhalle wird für den Betrieb daher ab Jahresende nicht mehr erforderlich sein, sodass wie die Befundaufnahme der Bezirksbauernkammer gibt, das gesamte Grundstück von den Erwerberehegatten B. bereits intensiv bewirtschaftet wird.

Unter Berücksichtigung der Besonderheiten der Region S. sind die Ausführungen der Bezirksbauernkammer und des Marktgemeindeamtes nachvollziehbar und wichtig, dass auch in Einzellagen gelegene Grundstücke welche keinen erheblichen wirtschaftlichen Ertrag gewährleisten, weiterhin landwirtschaftlich bewirtschaftet werden, zumal der Waldanteil schon ein hohes Ausmaß erreicht. Nach Lage dieses Falles sind überzeugend nach Darstellung der Bezirksbauernkammer auch wertvolle Impulse für die Haltung seltener Tierrassen zu sehen, sodass insgesamt die Bewirtschaftung dieses problematischen Einzelgrundstückes durch die Ehegatten Herrn G. und Frau Silva B. durchaus schon im öffentliche Interesse liegen und außerdem eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung gewährleistet ist.

Weiters ist durch die im Spruch ersichtliche Auflage der ordnungsgemäßen Selbstbewirtschaftung ohnedies sichergestellt, dass auch in Hinkunft dieses Grundstück von den Ehegatten B. selbst ordnungsgemäß bewirtschaftet werden wird.

Unter Berücksichtigung der aufgezeigten besonderen Umstände dieses Falles ist einerseits die ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung der Liegenschaft durch die Käufer gesichert und andererseits ein erheblicher Einfluss auf den Bestand der landwirtschaftlichen Liegenschaft der Verkäuferehegatten A. nicht gegeben, zumal die landwirtschaftlich nutzbaren Flächen ab Jahresende ohnedies verpachtet werden und für das gegenständliche Grundstück in Einzellage möglicherweise kein Pächter hätte gefunden werden können. Es liegt daher geradezu im öffentlichen Interesse, dass dieses problematische Grundstück, welches außerdem einen geringen Ertragswert aufweist, ordnungsgemäß landwirtschaftlich bewirtschaftet wird.

Schließlich ist zu erwähnen, dass die Ehegatten B. bereits ein Waldgrundstück im Ausmaß von etwa 0,9 ha Größe besitzen, sodass nicht von einer Neubildung eines land- oder forstwirtschaftlichen Kleinstbesitzes auszugehen ist, sondern ein bereits bestehender forstwirtschaftlicher Kleinstbesitz um ein weiteres Grundstück aufgestockt wird und in beiden Fällen eine ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung gewährleistet ist. Die gegenständliche Bewilligung der Eigentumsübertragung geht daher auf die besonderen Bedürfnisse der Region im Bereich der Katastralgemeinde S. ein und berücksichtigt auch die besonderen Umstände des Falles der Beendigung eines landwirtschaftlichen Betriebes der Ehegatten A. und einer besonders engagierten Tierhaltung durch die Ehegatten B.. Nachteile für die Landwirtschaftsstruktur durch die Bewilligung des gegenständlichen Rechtsgeschäftes sind daher nicht zu erkennen.

Es konnte somit aus den angeführten Gründen den Berufungen Folge gegeben und die Eigentumsübertragung unter Setzung der Auflage zur ordnungsgemäßen Selbstbe-wirtschaftung bewilligt werden.

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Bescheid ist kein weiteres ordentliches Rechtsmittel zulässig.

Hinweis:

Gegen diesen Bescheid kann innerhalb von sechs Wochen ab der Zustellung eine Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof erhoben werden.
Die Beschwerde muss - von gesetzlichen Ausnahmen abgesehen - von einem Rechtsanwalt unterschrieben sein.
Bei Einbringung einer derartigen Beschwerde ist eine Gebühr von 180 Euro zu entrichten

Der Vorsitzende
der Landesgrundverkehrskommission
Dr. Georg H u b e r , Präsident des LG. Steyr