Agrar-900.519/30-IV-2007/Rt/Ti

B e s c h e i d

Mit Bescheid vom 19.4.2005, Agrar20-20-1-2005, hat die Bezirksgrundverkehrs-kommission N. die Übertragung des Eigentumsrechtes an der Liegenschaft EZ. x9 (nunmehr EZ. x80), Grundbuch 00000 O., Grundbuchsgericht N., bestehend aus den Grundstücken Nr. xx89/2, xx89/1 und xx84/1 durch Frau K. A. an die Motorsportvereinigung X., auf Grund des Kaufvertrages vom 4.2./7.2.1983 grundverkehrsbehördlich genehmigt.

Dagegen richten sich die Berufungen der Frau C. Z. und der Frau G. H. als Rechtsnachfolgerinnen nach K. A. sowie als grundbücherliche Eigentümerinnen der EZ. x80, KG. 00000 O..

Gemäß § 58 AVG. ergeht hierüber nachstehender

S p r u c h :

Aus Anlass der Berufung wird festgestellt, dass ein allfälliger Rechtserwerb der Grundstücke Nr. xx89/1 und xx89/2 der EZ. x80 GB. 00000 O, Gerichtsbezirk N., nach den Bestimmungen des Oö. Grundverkehrsgesetzes 1994 idgF. genehmigungsfrei zulässig ist.

Der Berufung wird im übrigen   F o l g e    g e g e b e n   und der angefochtene Bescheid dahin abgeändert, dass die Übertragung des Eigentumsrechtes an dem Grundstück Nr. xx84/1 LN im Ausmaß von 4.940 m² der EZ. x80, GB. 00000 O., Gerichtsbezirk N., durch Frau K. A. an die Motorsportvereinigung X. auf Grund des Kaufvertrages vom 4.2./7.2.1983 grundverkehrsbehördlich mangels Vorliegens eines Rechtstitels  nicht  genehmigt  wird.

Rechtsgrundlage: §§ 1 bis 4, 11 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF.

B e g r ü n d u n g :

Die Bezirksgrundverkehrskommission S. hat mit Bescheid vom 3.3.1983, GV-4897/8 der Übertragung des Eigentumsrechtes an den Grundstücken Nr. xx89/2, xx89/1 und xx84/1 aus der EZ. x9 der KG. O. durch Frau K. A. an die Motorsportvereinigung X. die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt.
Gegen diesen Bescheid hat die Landwirtschaftskammer für Oberösterreich Berufung erhoben.

Die Landesgrundverkehrskommission beim Amt der Oö. Landesregierung hat mit Bescheid vom 7. Juni 1983, Agrar-100.203-8371/1 der Berufung der Landwirtschafts-kammer für Oberösterreich Folge gegeben und den angefochtenen Bescheid dahin abgeändert, dass der auf Grund des Kaufvertrages vom 4.2.1983 erfolgten Übertragung des Eigentumsrechts an den Grundstücken Nr. xx89/2, xx89/1 und xx84/1, sämtliche aus der EZ. x9 der KG O. durch Frau K. A. an die Motorsportvereinigung X. die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt wird.

In ihrer Begründung hat die Landesgrundverkehrskommission im Wesentlichen ausgeführt, dass die Motorsportvereinigung X. die drei im Spruch angeführten Grundstücke als Parkplatz für eine motorsportliche Veranstaltung erworben hat. Im übrigen sollen die Grundstücke weiter landwirtschaftlich genutzt bleiben und zu diesem Zweck an Landwirte verpachtet werden.

Gemäß § 4 Abs. 3 Oö. Grundverkehrsgesetz 1975 dürfen Rechtsgeschäfte die für die Nutzung zu nichtlandwirtschaftlichen Zwecken abgeschlossen werden, der landwirtschaftlichen Nutzung nicht mehr Grund und Boden entziehen, als hiefür notwendig ist und im übrigen die landwirtschaftliche Nutzung der angrenzenden Grundstücke nicht erheblich erschweren. Nach den Gesuchsangaben sollte die Verwendung als Parkplatz die landwirtschaftliche Nutzung der Grundstücke nicht wesentlich beeinträchtigen. Es steht daher auch in Zukunft die landwirtschaftliche Nutzung dieser Grundstücke im Vordergrund. Es ist somit nicht gerechtfertigt, für die einmalige Veranstaltung im Jahr landwirtschaftlichen Nutzgrund in diesem Ausmaß auch als Eigentum zu erwerben. Durch die Motorsportvereinigung X. ist die weitere landwirtschaftliche Nutzung der Grundstücke auf längere Sicht nicht gerechtfertigt. Das Rechtsgeschäft widerspricht somit den im § 4 Abs. 1 Grundverkehrsgesetz 1975 geschützten öffentlichen Interessen. Es verstößt aber auch gegen die Bestimmung des § 4 Abs. 3 Oö. Grundverkehrsgesetz 1975, weil für den vorgesehenen Zweck die Widmungsentfremdung einer zu großen landwirtschaftlichen Nutzungsfläche in Kauf genommen wird.

Gegen den Bescheid der Landesgrundverkehrskommission beim Amt der Oö. Landesregierung hat die Motorsportvereinigung X. Bescheidbeschwerde gemäß Artikel 144 Abs. 1 B-VG, wegen Verletzung in einem verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht, nämlich Artikel 2, 4, 5 und 6 StGG. erhoben. In diesem Verfahren hat Frau K. A. mit Äußerung vom 7.2.1984 unter anderem ausgeführt, dass sie aus mehrfach angeführten Gründen sehr interessiert sei, dass der Kaufvertrag vom Verfassungsgerichtshof bestätigt bzw. genehmigt werde.

Der Verfassungsgerichtshof in Wien hat mit seinem Erkenntnis vom 28. September 1985, B 634/83-10, zunächst erkannt, dass der beschwerdeführende Verein (Motorsportvereinigung X.) durch den angefochtenen Bescheid weder in einem verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht noch wegen Anwendung einer rechtswidrigen generellen Norm in seinen Rechten verletzt worden sei.

In seiner Begründung ging der Verfassungsgerichtshof im Wesentlichen davon aus, dass der beschwerdeführende Verein ausdrücklich erklärt hatte, dass er die Grundstücke nicht zur landwirtschaftlichen Nutzung, sondern lediglich zur Verwendung als Parkfläche bei einer einmal im Jahr stattfindenden Sportveranstaltung benötige. Durch die Ablehnung der zu diesem Zweck begehrten Eigentumsübertragung sei von einer denkunmöglichen Gesetzesanwendung bei der Erlassung des angefochtenen Bescheides der Landesgrundverkehrskommission nicht gesprochen worden, sodass auch eine Verletzung des verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechtes auf Unversehrtheit des Eigentums nicht vorliegen könne. Auch in anderen verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechten sei der beschwerdeführende Verein nicht verletzt worden. Schließlich hat der Verfassungsgerichtshof auch die Unbedenklichkeit der angewendeten Rechtsgrundlagen ausgesprochen und es sei auch ausgeschlossen, dass der Verein in seinen Rechten wegen Anwendung einer rechtswidrigen generellen Norm verletzt worden sei.

Die Vertragsparteien haben in der Folgezeit den Kauf- bzw. Optionsvertrag vom 4.2. bzw. 7.2.1983 weder ausdrücklich noch schlüssig neuerlich vereinbart oder ausdrücklich neuerlich abgeschlossen, sondern es haben beide Parteien den durch den Vertrag geschaffenen faktischen Zustand weiter aufrecht erhalten.

In der Folge wurden die Grundstücke im Wesentlichen in der Weise verwendet, dass die Grundstücke Nr. xx89/1 und xx89/2, welche derzeit bei der Gemeinde O. nach wie vor als Grünland gewidmet sind und im örtlichen Entwicklungskonzept für diesen Bereich keine Erweiterung des Wohngebietes oder eine andere Widmung vorgesehen ist, vom Verein Motorsportvereinigung X. für Motorsportnutzung (Motocross) Verwendung finden. Es wurden die Flächen großteils geschottert, ein Teil des Grundstückes wird als Holzlagerplatz verwendet und auf etwa einem Drittel des Grundstückes sind mehrere Bodenwellen bis zu zwei Meter Niveauveränderung angelegt worden. Der Grasbestand in diesem Bereich weist auf eine regelmäßige Nutzung für Trainingszwecke hin. Für die beiden erwähnten Grundstücke wurde auch seit dem Jahr 1995 kein Flächenantrag mehr gestellt.

Hingegen wird das Grundstück Nr. xx84/1 bis jetzt weiterhin als Wiese bewirtschaftet und ist auf Grund des Grasbestandes als übliche 2 bis 3-schnittige Wiese einzustufen. Diese Wiese ist an die Landwirtsehegatten Herrn E. und Frau C. G. verpachtet, die diese Wiese auch gemäß Mehrfachantrag angegeben haben. Lediglich bei größeren Veranstaltungen wird dieses Grundstück als Parkfläche genützt.

Frau K. A. hat mit Testament vom 23. März 2004, ihre drei Kinder als Erben ihres beweglichen und unbeweglichen Nachlasses eingesetzt. Unter anderem hat sie ihre beide Töchter C. Z., geb. am 20.1.1949, und Frau G. H., geb. 8.3.1952, zu gleichen Teilen als Erben des noch verbleibenden übrigen Nachlasses, nämlich landwirtschaftlich genutzte Grünflächen einschließlich ihres von der Motorsportvereinigung X. benutzten Grundes eingesetzt.

Frau K. A. war ursprünglich Eigentümerin der Liegenschaft EZ. x9, GB. 00000 O., zu welcher auch die verfahrensgegenständlichen Grundstücke xx84/1 LN, xx89/1 Garten Erholungsfläche und xx89/2 Garten Erholungsfläche gehörten. Nunmehr sind für die Grundstücke Nr. xx84/1 und xx89/1 sowie xx89/2 des GB. 00000 in der Einlagezahl x80, Bezirksgericht N., als Eigentümerinnen auf Grund der Einantwortungsurkunde vom 2.8.2004, Frau C. Z., geb. am 20.1.1949 und Frau G. H., geb. 8.3.1952, jeweils als Hälfteeigentümerinnen einverleibt.

Zur Beweiswürdigung ist auszuführen:

Diese Feststellungen ergeben sich im Wesentlichen zwanglos aus der bestehenden Aktenlage und den jeweiligen im Akt bekundeten Vorgängen.

Zur Frage hinsichtlich einer allfälligen Vertragserneuerung zwischen Frau K. A. und der Motorsportvereinigung X. nach der Verwerfung der Bescheidbeschwerde durch den Verfassungsgerichtshof vertreten die Parteien unterschiedliche Standpunkte.

Die Motorsportvereinigung X. beruft sich unter anderem auf die Stellungnahme der bereits verstorbenen Frau K. A. im Verfahren vor dem Verfassungsgerichtshof und verweist ausdrücklich darauf, dass auch Frau K. A. für die Bewilligung des vorliegenden Rechtsgeschäftes sich ausdrücklich ausgesprochen hat. Dies verwundert aber nicht weiter, weil damit nur die Vertragstreue der Frau K. A. hervorleuchtet, zu der sie auch auf Grund des abgeschlossenen Vertrages durchaus verpflichtet war. Schließlich ist dies auch wirtschaftlich einzusehen, weil die Vertragsparteien ohne auf die grundverkehrs-behördliche Genehmigung zu warten, praktisch den Vertrag umgesetzt haben wobei einerseits Frau K. A. die Gegenleistung erhalten hat und die Motorsportvereinigung die Grundstücke bereits benützt hat.

Im übrigen ist aus dem vorgelegten Pachtvertrag in dem die verfahrensgegenständlichen Grundstücke fehlen, nichts zu gewinnen, weil die verfahrensgegenständlichen Grundstücke stets an andere Pächter verpachtet waren, zumal letztendlich Frau K. A. anlässlich ihrer Testamentserrichtung genau erkannt hat, dass die von der Motorsportvereinigung X. genutzten Grundstücke (verfahrensgegenständlich) wohl in ihrem Eigentum waren und sie daher letztwillig auch darüber verfügt hat. Dass Frau C. Z. und Frau G. H. nunmehr als Eigentümerinnen im GB. 00000 O., Bezirksgericht N., einverleibt sind, ergibt sich aus dem öffentlichen Grundbuch und einem vorgelegten Grundbuchsauszug.

Die Feststellungen zur tatsächlichen Nutzung der verfahrensgegenständlichen Grundstücke ergibt sich einwandfrei aus dem Bezirksbauernkammerbericht N. wonach einerseits die Grundstücke Nr. xx89/1 und xx89/2 bereits seit Jahren von der Motorsportvereinigung für Motorsportzwecke genutzt werden und auch Umbauten in der Weise vorhanden sind, dass derzeit eine landwirtschaftliche Nutzung im Wesentlichen geradezu ausgeschlossen ist. Das Grundstück Nr. xx84/1 Wiese wird landwirtschaftlich als Wiese genutzt und scheint auch in einem Mehrfachantrag vom Pächter auf.

In rechtlicher Hinsicht ist auszuführen:

Die verfahrensgegenständlichen Grundstücke sind im Flächenwidmungsplan der Gemeinde als Grünland ausgewiesen, sodass grundsätzlich nach der Begriffsbestimmung des § 2 Abs. 1 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF. die Bestimmungen des § 4 Oö. Grundverkehrsgesetz auf die Genehmigung der Eigentumsübertragung anzuwenden sind.

Da die Grundstücke Nr. xx89/1 und xx89/2 seit Jahren erwiesener Maßen allerdings nicht als Wiese sondern als Übungs- und Sportfläche für die Motorsportvereinigung X. für Motocrosszwecke Verwendung finden und auch großteils beschottert sind und auch Aufbauten welche zwei Meter Höhe erreichen, vorhanden sind, ist festzuhalten, dass diese beiden Grundstücke zweifelsfrei zu Gänze für andere Zwecke als der Landwirtschaft verwendet werden, sodass sie trotz Widmung in Grünland nach der Bestimmung des § 2 Abs. 1 letzter Satz Oö. Grundverkehrsgesetz nicht als landwirtschaftliche Grundstücke gelten sondern als sonstige Grundstücke im Sinne des § 2 Abs. 3 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF. einzustufen sind. Hiefür ist aber bei Inländern eine Genehmigungspflicht nach § 4 Oö. Grundverkehrsgesetz nicht gegeben, sodass nach § 11 festzustellen ist, dass ein allfälliger Rechtserwerb die Grundstücke Nr. xx89/1 und xx89/2 betreffend, nach dem Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF. genehmigungsfrei zulässig wäre bzw. ist.

Grundsätzlich ist aber für dieses Verfahren entscheidungswesentlich die Frage, ob überhaupt ein rechtsgültiger Titel vorliegt, auf den Eigentumsübertragungen gegründet werden könnten.

Während derzeit in der Bestimmung des § 15 Abs. 2 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF. geregelt ist, dass mit der Versagung der Genehmigung durch die Behörde der dem Rechtserwerb zugrunde liegende Rechtstitel rückwirkend rechtsunwirksam wird, war im Oö. Grundverkehrsgesetz 1975 hinsichtlich der Pflichten der Vertragschließenden im § 7 lediglich geregelt, dass die Vertragschließenden verpflichtet waren, die Genehmigung bei der Bezirksgrundverkehrskommission binnen vier Wochen nach Abschluss des Rechtsgeschäftes zu beantragen. Taten sie dies nicht, so lag eine Verwaltungsübertretung nach § 22 Abs. 1 lit. c Grundverkehrsgesetz 1975 vor.

Lehre und Rechtsprechung waren allerdings schon damals einhellig der gleichen Meinung, dass es sich bei der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bzw. bei einer allfälligen Negativbestätigung um eine Bedingung handelt, welche für das zugrundeliegende Rechtsgeschäft bestand. Ein Grundverkehrsgeschäft hinsichtlich eines im Grünland gelegenen und als solches gewidmeten Grundstück war daher von einer aufschiebenden oder auflösenden Bedingung behaftet, wobei mit der folgenden Genehmigung die Vollwirkungen des Vertrages eintraten. Andererseits waren die Vertragschließenden nach Zivilrechtslage verpflichtet, entsprechende Mitwirkungs-pflichten zu erfüllen, etwa den Antrag auf Genehmigung bei der Grundverkehrsbehörde zu stellen und nach der Rechtslage zweckmäßige und zumutbare Rechtsmittel einzubringen. Insoweit ist auch auf die Rechtstreue der Verkäuferin Frau K. A. zu verweisen, welche in ihrer Stellungnahme zur Verfassungsgerichtshofbeschwerde ausdrücklich erklärte, dass sie die Genehmigung des Rechtsgeschäftes ausdrücklich beantrage. Bis zur Entscheidung der Grundverkehrsbehörden befindet sich der Vertrag in einem Schwebezustand der mit dem Bedingungseintritt, insbesondere mit einer erteilten Genehmigung oder einer Abgabe einer Erklärung oder einer Negativbestätigung in Vollwirksamkeit tritt. Andererseits wird das Rechtsgeschäft mit Ausfall der Bedingung der auch nicht mehr vor dem Verwaltungsgerichtshof oder Verfassungsgerichtshof anfechtbaren Versagung der Genehmigung oder mit einer Zurückweisung des Antrages rückwirkend unwirksam (Schneider Handbuch, Österreichisches Grundverkehrsrecht, Verlag Österreich, Wien 1996, Seite 398ff "Der Charakter der Grundverkehrsbeschränkung als aufschiebende Bedingung" und dort angeführte Judikatur insbesondere des Verfassungsgerichtshofes).

Diese Rechtsansicht war auch im Jahre 1983 herrschende Meinung, sodass folgerichtig im angezogenen Vertrag vom 4.2. bzw. 7.2.1983 unter Punkt 8.) angeführt wurde:

"Die Rechtswirksamkeit dieses Vertrages ist von einer allenfalls erforderlichen Genehmigung durch der Bezirksgrundverkehrskommission oder von einer Bestätigung des zuständigen Gemeindeamtes aufschiebend bedingt, abhängig."

Durch diese nachgetragene Vertragsbestimmung als weitere Feststellung ist hinlänglich geklärt, dass auch die Vertragsparteien von einer Rechtsbedingung im gegenständlichen Vertrag ausgegangen sind, sodass mit der endgültigen Versagung des Rechtsgeschäftes durch den Verfassungsgerichtshof sämtliche Schwebezustände erloschen und der angeführte Kaufvertrag bzw. Optionsvertrag vom 4.2. bzw. 7.2.1983 somit rückwirkend rechtsunwirksam wurde.

Da dieser Vertrag niemals ausdrücklich oder schlüssig neuerlich vereinbart wurde, sondern lediglich der tatsächliche Zustand hinsichtlich der Liegenschaftsnutzung beibehalten wurde, liegt somit für das gegenständliche Verfahren ein gültiger Rechtstitel im Gegensatz zur Annahme im angefochtenen Bescheid der Bezirksgrundverkehrskommission N. nicht vor.

Ein allfälliger Genehmigungsantrag ist daher mangels Vorliegens eines gültigen Rechtstitels abzuweisen.

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Bescheid ist kein weiteres ordentliches Rechtsmittel zulässig.

Hinweis:

Gegen diesen Bescheid kann innerhalb von sechs Wochen ab der Zustellung eine Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof erhoben werden.
Die Beschwerde muss - von gesetzlichen Ausnahmen abgesehen - von einem Rechtsanwalt unterschrieben sein.
Bei Einbringung einer derartigen Beschwerde ist eine Gebühr von 180 Euro zu entrichten

Der Vorsitzende
der Landesgrundverkehrskommission
Dr. Georg H u b e r , Präsident des LG. Steyr