LANDESGRUNDVERKEHRSKOMMISSION
BEIM AMT DER OÖ. LANDESREGIERUNG
Bahnhofplatz 1
4021 Linz
B e s c h e i d
Die Bezirksgrundverkehrskommission N. hat mit Bescheid vom 16. Mai 2007, Agrar20-502-32-2006, die Übertragung des Eigentums an der Liegenschaft EZ. xx3, GB. 00000 D., durch Herrn M. A. (vormals W.) an Herrn G. B. auf Grund des Kaufvertrages vom 10. Oktober 2006 nicht genehmigt.
Dagegen richten sich die Berufungen sowohl des Verkäufers Herrn M. A. und des Erwerbers Herrn G. B..
Gemäß § 58 AVG. ergeht hierüber nachstehender
S p r u c h :
Beiden Berufungen wird n i c h t F o l g e gegeben.
Rechtsgrundlage: §§ 1 bis 4 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF.
B e g r ü n d u n g :
Die Bezirksgrundverkehrskommission N. hat mit dem angefochtenen Bescheid vom 16. Mai 2007, Agrar20-502-32-2006, die mit Kaufvertrag vom 10.10.2006 vorgesehene Übertragung des Eigentumsrechts an der gesamten Liegenschaft EZ. xx3, GB. 00000 D., durch Herrn M. A. an Herrn G. B. im Wesentlichen mit der Begründung nicht genehmigt, dass eine ordnungsgemäße Weiterbewirtschaftung der Liegenschaft durch Pachtung des Verkäufers Herrn M. A. nicht glaubhaft sei und andererseits eine Genehmigung der Eigentumsübertragung zur Errichtung eines Tierasyls auch bei entsprechender Interessensabwägung und Anerkennung von Interessen des Tierschutzes eine Genehmigung nach § 4 Abs. 5 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF. ebenfalls auszuschließen sei.
Gegen diesen Bescheid richten sich die Berufungen beider Vertragsparteien, jeweils vertreten durch ihre Rechtsanwältinnen, mit welchen beide Berufungen die Genehmigung der Eigentumsübertragung beantragen.
Die Berufung des Veräußerers stützt sich im Wesentlichen darauf, dass durch einen vorliegenden Pachtvertrag vom 15.2.2007 auf sechs Jahre Vertragsdauer eine ordnungsgemäße landwirtschaftliche Bewirtschaftung sichergestellt sei und durch die Glaubhaftmachung einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung durch den Veräußerer als Pächter in Form einer unbedenklichen Urkunde die Genehmigungsvoraussetzungen eindeutig gegeben sind.
Andererseits beruft sich die Berufung des Erwerbers auf ein Tierschutzkonzept, welches durchaus im öffentlichen Interesse gelegen sei und im Rahmen der Rechtsordnung ausgeübt werden könne. Es liege für eine Verpachtung der Liegenschaft an den Veräußerer keine tatsächliche Zustimmung vor und es sei ausschließlich an die umgehende Umsetzung eines Tierschutzprojektes als Gnadenhof für Tiere gedacht und es sei dieses Interesse umzusetzen.
Beiden Berufungen kommt Berechtigung nicht zu.
Die Landesgrundverkehrskommission beim Amt der Oö. Landesregierung hat das Ermittlungsverfahren durch Vorlage des Kaufvertrages, Ausdrucke aus DORIS-Online-Landkarte, Grundbuchsauszug EZ. xx3, GB. 00000 D., Eigentümer M. W., Stellungnahme Rechtsanwältin Dr. C. S. zur Berufung des Veräußerers, Stellungnahme der Marktgemeinde P. vom 11. Juli 2007 hinsichtlich der Flächenwidmung und zum vorliegenden Kaufvertrag vom 11. Juli 2007 und 30. April 2007, Wohnsitzanfrage betreffend Herrn G. B., Stellungnahme der Rechtsanwältin Dr. J. B. als Vertreterin des Verkäufers samt Beilagen, Stellungnahme der Rechtsanwältin Dr. C. S. zur Eingabe des Verkäufers vom 3.8.2007, Befund der Bezirksbauernkammer N. vom 6. September 2007, Meldeanfrage betreffend Herrn M. A., Stellungnahme Rechtsanwältin Dr. J. B. LL.M. vom 13.9.2007, Befundergänzung der BBK N. vom 17.9.2007, Stellungnahme des Herrn M. A. vom 30. 9. 2007 sowie Stellungnahme Rechtsanwältin Dr. J. B. LL.M. vom 10.10.2007, Stellungnahme der Rechtsanwältin Dr. C. S. zur Befundergänzung der BBK N. vom 17. Oktober 2007 und Stellungnahme der Rechtsanwältin Dr. C. S. vom 19.11.2007 sowie Stellungnahme der Rechtsanwältin Dr. J. B. LL.M. vom 6.12.2007 samt Beilagen ergänzt.
Aus dem ergänzten Ermittlungsverfahren kann im Zusammenhalt mit der gesamten Aktenlage ergänzend festgestellt werden:
Der Käufer der Liegenschaft stimmt einer gänzlichen Verpachtung der Liegenschaft an den Veräußerer keineswegs zu, sondern will sein Konzept der Verwendung der kaufgegenständlichen Liegenschaft als Gnadenhof im Rahmen eines Konzeptes "XXXXXXX" wo er zahlreiche Tiere auf dieser Liegenschaft halten möchte, verwirklichen. Auf Grund der konkreten Gegebenheiten vor Ort kann er aber den Vorschlag des Bürgermeisters auf eine Sonderwidmung zu Tierschutzzwecken als Gnadenhof im Grünland nicht aufgreifen, weil auf Grund der gegebenen Umstände keineswegs mit einer Umwidmung zu Tierschutzzwecken gerechnet werden kann. Auf Grund verschiedener Vorkommnisse, insbesondere der von der Bezirksbauernkammer N. geschilderten Situation und des Gesamtverhaltens des Veräußerers, werde diesem auch keineswegs zugetraut, dass er eine Landwirtschaft ordnungsgemäß betreiben würde.
Diese ergänzenden Feststellungen ergeben sich zwanglos aus den jeweiligen Stellungnahmen die bereits zitiert wurden, wobei sich insbesondere deutlich abzeichnet, dass der Käufer der Liegenschaft jedenfalls den vom Veräußerer angeführten Pachtvertrag jedenfalls nicht umsetzen werde, wobei tatsächlich verschiedene Verhaltensweisen des Veräußerers, zumindest auf den ersten Blick durchaus sonderbar erscheinen.
In rechtlicher Hinsicht ist auszuführen:
Die Bezirksgrundverkehrskommission N. hat auf Grund des Umstandes, dass eine ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft durch den Käufer Herrn G. B. nicht bescheinigt ist, ein Verfahren nach § 5 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF. (Ediktalverfahren) durchgeführt. Da sich kein Kaufinteressent gemeldet hat, reicht im Falle einer Bewilligung der Eigentumsübertragung eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der gegenständlichen Liegenschaft, wobei auch eine Verpachtung an den Veräußerer der Rechtslage durchaus entsprechen kann. Nach den oben getroffenen Feststellungen und nach der Aktenlage ist aber an eine Überlassung der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft an den Veräußerer nicht mehr zu denken, weil offensichtlich eine entsprechende Vertrauensbasis nicht mehr besteht und aus den Stellungnahmen des Käufers eindeutig erschließbar ist, dass er eine Verpachtung der Liegenschaft an Herrn M. A. (vormals W.) nicht umsetzen würde.
Insgesamt ist somit nach der Aktenlage eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der verfahrensgegenständlichen Landwirtschaft keineswegs bescheinigt.
Andererseits reicht aber auch der Rechtsstandpunkt des Erwerbers, des Herrn G. B., Tierschutz sei im öffentlichen Interesse gelegen und bei Abwägung aller Interessen sei jedenfalls nach § 4 Abs. 5 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF. der Eigentumserwerb an der gegenständlichen Liegenschaft zu genehmigen, weil die Verfolgung von Tierschutzzwecken in Form der Errichtung der gegenständlichen Landwirtschaft als Gnadenhof für "XXXXXXX" im öffentlichen Interesse gelegen sei, nicht für eine Genehmigung.
Dem ist aus rechtlichen Gründen grundsätzlich nicht zu widersprechen, allerdings auf die zutreffende Stellungnahme des Bürgermeisters zu verweisen, welcher vorschlägt, der Käufer solle ein Umwidmungsverfahren beantragen und die Liegenschaft als Sonderwidmung in Grünland für Tierschutzzwecke beantragen, was allerdings der Käufer und Berufungswerber im Hinblick auf eine derzeit nicht zu erwartende Genehmigung ablehnt.
Aus grundverkehrsrechtlicher Sicht ist dazu zu ergänzen, dass die Betreibung eines Gnadenhofes in Verfolgung von öffentlichen Tierschutzzwecken auf einer Landwirtschaft, welche im Grünland gewidmet ist, nicht den Betrieb einer Landwirtschaft darstellt, sondern tatsächlich einer Sonderwidmung in Grünland bedarf. Solange daher eine solche Umwidmung nicht beantragt ist, und nicht aus besonderen Gründen zu ersehen ist, dass eine Umwidmung tatsächlich im Gang sei bzw. mit Grund die tatsächliche Umwidmung zu erwarten ist, kann auch nach der Bestimmung des § 4 Abs. 5 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF. eine Genehmigung nicht erfolgen.
So gesehen, kann die Liegenschaft nach der derzeitigen Aktenlage keineswegs zu den vom Erwerber in Aussicht genommenen Zweck, nämlich der Betreibung eines Gnadenhofes für Tiere umgesetzt werden, sodass tatsächlich die gegenständliche Land- und Forstwirtschaft der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen und anderen Zwecken zugeführt werden sollte, was einen Versagungsgrund nach § 4 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF. darstellt.
Beiden Berufungen ist daher der Erfolg zu versagen.
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Bescheid ist kein weiteres ordentliches Rechtsmittel zulässig.
Hinweis:
Gegen diesen Bescheid kann innerhalb von sechs Wochen ab der Zustellung eine Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof erhoben werden.
Die Beschwerde muss - von gesetzlichen Ausnahmen abgesehen - von einem Rechtsanwalt unterschrieben sein.
Bei Einbringung einer derartigen Beschwerde ist eine Gebühr von 180 Euro zu entrichten
Der Vorsitzende
der Landesgrundverkehrskommission
Dr. Georg H u b e r , Präsident des LG. Steyr
