Agrar-900.568/11-2008-Rt/Ti

B e s c h e i d

Die Bezirksgrundverkehrskommission N. hat mit Bescheid vom 20. September 2007, Agrar20-2-11-2007, die Übertragung des Eigentumsrechtes an der Liegenschaft EZ. x1, beinhaltend Grundstück Nr. xx6/21, GB. 00000 A., durch Herrn und Frau J. und G. A. an Frau S. B. auf Grund des Kaufvertrages vom 21.6.2007 grundverkehrsbehördlich nicht genehmigt.

Dagegen richtet sich die Berufung der Frau S. B..

Gemäß § 58 AVG. ergeht hierüber nachstehender

S p r u c h :

Der Berufung wird   F o l g e   g e g e b e n   und der angefochtene Bescheid dahin abgeändert, dass die Übertragung des Eigentumsrechtes an dem neu gebildeten Grundstück Nr. xx6/21 LN Wald im Ausmaß von 3.174 m² der EZ. x1, GB. 00000 A., durch Herrn J. A. und Frau G. A. an Frau S. B. auf Grund des Kaufvertrages vom 21. Juni 2007 mit der Auflage genehmigt wird, dass Frau S. B. das gegenständliche Grundstück ordnungsgemäß unter Aufrechterhaltung eines geeigneten Bewirtschaftungsvertrages zu bewirtschaften hat.

Rechtsgrundlage: §§ 1 bis 4, 12 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF.

Frau S. B. hat eine Verwaltungsabgabe in der Höhe von 87 Euro binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Bescheides mit dem angeschlossenen Erlagschein an das Amt der Oö. Landesregierung zu entrichten.
Für die Errichtung der Verwaltungsabgabe haften die Parteien (§ 31 Abs. 2 Oö. GVG. 1994) als Gesamtschuldner.

Rechtsgrundlage: § 32 Oö. GVG. 1994, iVm §§ 1 bis 3 der Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung 2002, LGBl.Nr. 137/2002.

B e g r ü n d u n g :

Die Bezirksgrundverkehrskommission N. hat mit dem angefochtenen Bescheid vom 20. September 2007, Agrar20-2-11-2007, die Übertragung des Eigentumsrechts an dem Grundstück bzw. eines Teiles dieses Grundstückes Nr. xx6/21 LN Wald der EZ. x1 GB. 00000 A. im Ausmaß von 3.174 m² durch Herrn und Frau J. und G. A. an Frau S. B. auf Grund des Kaufvertrages vom 21.6.2007 grundverkehrsbehördlich im Wesentlichen mit der Begründung nicht genehmigt, weil ein absoluter Versagungsgrund nach § 4 Abs. 6 Ziffer 4 des Oö. Grundverkehrsgesetzes 1994 idgF. der Genehmigung des Rechtsgeschäftes entgegensteht, weil die Gegenleistung nach Lage dieses Falles den Verkehrswert erheblich übersteigt.  Es wurde für die landwirtschaftliche Fläche ein Kaufpreis von 5,5 €/m² vereinbart, allerdings nach Ansicht der Grundverkehrsbehörde für solche Waldgrundstücke in der bezeichneten Lage nur etwa ein Quadratmeterpreis von 1,80 bis 2,50 € entspricht. Somit war das Rechtsgeschäft auf Grund der gegebenen Sach- und Rechtslage zu versagen.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die Berufung der Rechtserwerberin Frau S. B., mit welcher die Genehmigung der Übertragung des Eigentums, in eventu Bescheidaufhebung und Zurückverweisung zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an die Behörde erster Instanz beantragt wird.

Der Berufung kommt Berechtigung zu.

Die Berufungsschrift wendet sich in erster Linie gegen den Standpunkt des angefochtenen Bescheides, dass mit dem vorgelegten Bewirtschaftungsvertrag keineswegs sichergestellt sei, dass das verfahrensgegenständliche Waldgrundstück ordnungsgemäß bewirtschaftet würde. Die Berufungsschrift wendet sich auch gegen die Ansicht der Behörde, dass der Vertrag nach fünf Jahren automatisch auslaufe und verweist auf die Vertragsbestimmung, wonach lediglich nach Ablauf einer Dauer von fünf Jahren unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist der Vertrag von jeder Partei aufgelöst werden kann. Es liege somit ein unbefristeter Vertrag vor. Schließlich wendet sich die Berufungsschrift gegen die Ansicht der Behörde, dass eine negative Kosten-Nutzen-Rechnung herauskäme und damit eine ordnungsgemäße landwirtschaftliche Bewirtschaftung als eher unwahrscheinlich anzunehmen sei.

Zur Feststellung des Wertes des Grundstücks wird in erster Linie darauf verwiesen, dass es sich um eine relativ geringe Waldfläche handelt, welche üblicherweise einen höheren Quadratmeterpreis aufweisen. Weiters grenzt das Grundstück an das Grundstück der Käuferin an, was ebenfalls eine höhere Bewertung rechtfertige.

Schließlich habe die Behörde ihre Ermittlungsergebnisse keineswegs der Berufungs-werberin zur Kenntnis gebracht und somit das Parteiengehör verletzt.

Die Landesgrundverkehrskommission beim Amt der Oö. Landesregierung hat das Ermittlungsverfahren durch Einholung von Grundbuchsauszügen EZ. xx5 GB. 00000 A., Alleineigentümerin S. B., EZ. x1 GB. 00000 A., Eigentümer G. und J. A., Auszüge aus DORIS-Online-Landkarte hinsichtlich der Lage des verfahrensgegenständlichen Grundstückes, Bestätigung des Gemeindeamtes A. hinsichtlich der Flächenwidmung mit Teilkopie des Flächenwidmungsplans sowie Bericht der Bezirksbauernkammer N. samt Beilagen ergänzt.

Auf Grund der unbedenklichen und übereinstimmenden Ergebnisse des gesamten Ermittlungsverfahrens ist ergänzend festzustellen, dass die gegenständliche Waldfläche im Ausmaß von 3.174 m²  eine keilförmige, mit Waldpflanzen bestockte Fläche darstellt, welche ein etwa gleichschenkeliges Dreieck bildet. Die Grundlinie dieses Dreiecks grenzt direkt an das im Eigentum der Käuferin stehende Wohnhaus an. Entlang der beiden Schenkel dieser dreieckigen Grundfläche grenzen Ackerflächen an.

Der Waldbestand besteht aus ungleichaltrigen Eschen und Erlen. Die ältesten Eschen weisen ein Alter von etwa 100 Jahren auf. Diese Waldparzelle wird im nordwestlichen Bereich durch einen kleinen Bach durchzogen. Das Grundstück liegt etwas vertieft und ist etwas sumpfig.

Nach Ansicht der Bezirksbauernkammer N. ist der forstwirtschaftliche Wert dieser Grundfläche mit 5.003,50 Euro anzunehmen.

In rechtlicher Hinsicht ist auszuführen:

Nach Lage dieses Falles ist nach den aktenkundigen Unterlagen und getroffenen Feststellungen davon auszugehen, dass eine ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung der kaufgegenständlichen Waldfläche durch die Käuferin bescheinigt ist. Sie hat einen Betreuungsvertrag mit einem aktiven Landwirt, nämlich Herrn W. S. vorgelegt, welcher die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des verfahrensgegenständlichen Waldgrundstückes nach land- und forstwirtschaftlichen Grundsätzen übernimmt, wobei er für seine Tätigkeit nach Stundenaufzeichnungen entlohnt werden wird. Der Vertrag ist auf eine Dauer von fünf Jahren abgeschlossen und kann nach Ablauf dieser Zeit von jeder der Vertragsparteien unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist zum Ende eines Kalender-monates aufgelöst werden.
Durch die gleichzeitig erteilte Auflage der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung und der Aufrechterhaltung eines geeigneten Bewirtschaftungsvertrages ist diese ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft auch über die Dauer von fünf Jahren hinaus gesichert, sodass insgesamt an der ordnungsgemäßen Selbstbewirtschaftung im Namen und auf Rechnung der Erwerberin kein Zweifel bestehen kann.

Somit bleibt zu untersuchen, ob nach Lage dieses Falles die Annahme des Versagungsgrundes des § 4 Abs. 6 Ziffer 4 des Oö. Grundverkehrsgesetzes 1994 idgF. gerechtfertigt ist, wonach Rechtserwerbe jedenfalls zu untersagen sind, wenn anzunehmen ist, dass die Gegenleistung den Verkehrswert erheblich übersteigt.

Aus der klaren Stellungnahme der Bezirksbauernkammer N. ergibt sich der Gesamtwert des gegenständlichen Waldgrundstückes samt Bestandswert mit etwa 5.000 Euro, während der Kaufpreis mit 17.457 Euro vereinbart wurde. Es gilt hier nun nicht die Frage zu beurteilen, ob der etwa dreifache Kaufpreis im Vergleich zur Wertermittlung durch die Bezirksbauernkammer schon eine erhebliche Übersteigung des Verkehrswertes darstellt, sondern darum, ob die von der Bezirksbauernkammer vorgenommene Bewertung den besonderen Umständen der Lage dieses Grundstückes entspricht. Einerseits ist davon auszugehen, dass es sich um ein Waldgrundstück im rechtlichen Sinne handelt und dieses auch als Wald im Flächenwidmungsplan ausgewiesen ist. Andererseits stellt dieses Waldgrundstück ein nur kleines im Ausmaß von 3.174 m² dar und grenzt direkt an ein größeres Siedlungsgebiet an, unter anderem auch an das mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück der Käuferin. Auf Grund der gegebenen Situation, dass das Grundstück etwas tiefer liegt, durch einen Bach durchflossen wird und etwas sumpfig ist, kann auch davon ausgegangen werden, dass auch dieses Grundstück keineswegs in Austausch mit einer anderen Fläche allenfalls in Ackerland umgewidmet werden könnte und somit zur Arrondierung der beiden angrenzenden Ackerflächen dienen könnte. Vielmehr ist davon auszugehen, dass dieses kleine sumpfige Waldgrundstück zur Arrondierung eines forstwirtschaftlichen Besitzes und eines forstwirtschaftlichen Betriebes keineswegs geeignet ist, sodass auch ein Land- oder Forstwirt kein wirtschaftliches Interesse an einer solchen Grundfläche haben wird. Andererseits stellt dieses im Süden der Liegenschaft der Käuferin gelegene Waldgrundstück ein besonderes Interesse für die Käuferin insofern dar, als die Käuferin durch den Erwerb dieses Grundstücks die Freiheit ihrer Liegenschaft nach Süden wahren kann und im Süden jederzeit ungehinderte Sonneneinstrahlung gewährleistet ist. Andererseits ist nach der Beschreibung der Bezirksbauernkammer zu ersehen, dass entsprechende Vorarbeiten auf der Liegenschaft vom Vorbesitzer schon getätigt wurden, wonach in einem Teilbereich dieser Liegenschaft ein Teich angelegt werden soll. Insoweit stellt das gegenständliche Waldgrundstück somit eine geradezu idyllische Ergänzung des Liegenschaftsbesitzes der Käuferin dar, womit aus all diesen Umständen ein Wert der besonderen Vorliebe und des besonderen Interesses im Sinne der Bestimmungen des ABGB zwanglos abzuleiten ist. Wie aus den Abdrucken der DORIS-Online-Landkarte zwanglos zu ersehen ist, liegt das gesamt Areal in der Nähe des Seeufers, sodass unter Berücksichtigung all dieser Umstände die Bewertung des Grundstückes aus der Sicht der Käuferin keineswegs nach land- und forstwirtschaftlichen Grundsätzen sondern auf Grund ihres besonderen Interesses und besonderer Vorliebe als Ergänzung zu ihrem Wochenendbesitz zu sehen ist. Unter diesen Aspekten ist aber der Kaufpreis von 17.457 Euro keineswegs überhöht und entspricht tatsächlich einem realen Wert, der als Verkehrswert dieser Liegenschaft anzusehen ist, wenn die Liegenschaft zu einem der angrenzenden Wohnhäuser geschlagen werden kann. Der vereinbarte Kaufpreis ist lediglich im Vergleich zum land- und forstwirtschaftlich gebildeten Preis überhöht, welcher aber hier keineswegs als ausschließliche Preisbildungskategorie herangezogen werden darf. Damit kann auch der gegenständliche Wert des Waldgrundstückes nicht mit anderen Waldgrundstücken verglichen werden, welche ausschließlich aus forstwirtschaftlicher Sicht zu bewerten sind. Ein tatsächliches Missverhältnis zwischen Verkehrswert und vereinbartem Kaufpreis kann nach den besonderen Umständen dieses Falles somit nicht gesehen werden.

Damit kann diese Wertbildung und der vereinbarte Kaufpreis auch nicht  mit einem ähnlichen in einem Seegebiet gelegenen Fall verglichen werden, bei dem es sich um einen steil abfallenden Waldsaum ohne Angrenzung an bebautes Gebiet  handelt, wobei der Waldbodenwert ebenfalls mit etwa 1 bis 1,50 Euro angegeben wurde. In diesem Vergleichsfall war allerdings ein Quadratmeterkaufpreis mit 109 Euro vereinbart worden, wobei allerdings keine Umstände für eine gesonderte Wertermittlung hinzugekommen wären. In diesem Fall lag tatsächlich ein erhebliches Missverhältnis zwischen dem Verkehrswert und dem Kaufpreis vor (vgl. Landesgrundverkehrskommission beim Amt der Oö. Landesregierung, 24.1.2005, Agrar-900.474/7-2005).

Aus den angeführten Gründen ist der Berufung daher Folge zu geben und wie im Spruch ersichtlich zu entscheiden.

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Bescheid ist kein weiteres ordentliches Rechtsmittel zulässig.

Hinweis:

Gegen diesen Bescheid kann innerhalb von sechs Wochen ab der Zustellung eine Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof erhoben werden.
Die Beschwerde muss - von gesetzlichen Ausnahmen abgesehen - von einem Rechtsanwalt unterschrieben sein.
Bei Einbringung einer derartigen Beschwerde ist eine Gebühr von 180 Euro zu entrichten

Der Vorsitzende
der Landesgrundverkehrskommission
Dr. Georg H u b e r , Präsident des LG. Steyr